🗨️「離婚することになりましたが、家にはローンが残っています。名義を私に変えれば、ローンも移るのでしょうか。売れるのか、住み続けられるのかも知りたいです」
登記の名義だけ変えても、ローンの債務者は変わりません。名義は法務局の記録、ローンは銀行との契約で、別々に動くからです。債務者を変えるには銀行の承諾が要り、家を売るには抵当権を外すためのローン完済が要ります。たとえば残高3,000万円の家を3,000万円で売ると、手数料などで約107万円足りません（計算例）。
［不動産］ この記事の要点
2026年10月14日 発表
- 離婚の話し合いを始めていて、ローンの残る家をどうするか決めたい人
- 家の名義やローンの債務者が夫婦のどちらかで、相手または自分が家を出る人
- ペアローン・連帯債務・連帯保証人になっていて、離婚後の返済義務が気になる人
名義とローンは別の契約
家の名義は法務局の登記簿に、ローンの債務者は銀行との契約書に、それぞれ書かれています。まず手元の書類で、次の3つを確かめます。
| 確かめること | 見る書類 | 取り方 |
|---|---|---|
| 家の所有者・共有の持分・抵当権 | 登記事項証明書 | 法務局か登記情報提供サービス（どちらも有料） |
| 債務者・連帯債務者・連帯保証人 | ローン契約書 | 手元の書類。無ければ金融機関に問い合わせる |
| いまのローン残高 | 返済予定表・残高証明書 | 金融機関（残高証明書は有料） |
名義だけを先に動かすと、ローンの契約に触れます。三菱UFJ（ユーエフジェイ）銀行の契約規定は、担保にした不動産を譲渡するときは、あらかじめ書面で銀行の承諾を得ると決めています（5条2項）。守らなかったときは、銀行の請求で債務の全額をすぐに返す扱いです（6条2項）。住宅金融支援機構も、無断で譲渡すると全額の返済に加えて違約金を求める場合があるとしています。
名義を変えるときは、お金の話も付いてきます。財産分与で土地や建物を渡した人には譲渡所得の課税があり（国税庁）、分与を受けた人の登記には固定資産課税台帳の価格の1000分の20の登録免許税が要ります（法務局）。離婚で氏が変わっても家の名義人のままなら、令和8年4月から、氏名の変更登記を変更日から2年以内に申請する義務があり、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です（法務省）。
住み続けるなら銀行の承諾
たとえば、ローンも家の名義も夫で、妻が子どもと家に残ることになったとします。債務者を変える道は2つあり、どちらも銀行の審査を通ります。
| 道 | 書かれている条件 | 出典 |
|---|---|---|
| 債務を引き継ぐ（住宅金融支援機構の融資） | 機構の承諾を得る。譲り受けた人がその家に住み、返済する。審査で認められない場合、融資金の一部の繰上返済や債務者の追加を求められる場合もある | 住宅金融支援機構 |
| 借り換える（SBI（エスビーアイ）新生銀行） | 所有権を申込人の単独名義（または父母・子との共有）にする。申込人が居住する。審査で離婚協議書等の写し、審査後に離婚後の戸籍謄本の写しを出す。贈与税が課税される場合がある | SBI新生銀行のよくあるご質問 |
家を出た債務者が返済を続け、住む人は別、という形は、銀行のサイトでも書き方が分かれます。みずほ銀行の解説記事は、離婚協議書に基づく返済の見通しが立てば、金融機関に認められることもあるとしています。SBI新生銀行の解説記事は、住宅ローンは返済する人と居住する人が同じである必要があり、契約上は正しくないとしています。どちらも約款ではなく解説記事なので、自分の契約でどう扱われるかは、窓口で確かめます。
名義を私に書き換えてもらえば、ローンも私のものになりますか？
おかあさんなりません。書き換えられるのは法務局の登記で、銀行との契約はそのままです。みずほ銀行の解説記事も、住宅ローンの名義人は自由に変更できないと書いています。
出た人にも残る返済義務
たとえば夫婦で収入を合わせてペアローンを組み、離婚後は妻が家に残り、夫は別の部屋を借りるとします。夫が家を出ても、夫のローンの返済義務は消えません。契約の形ごとに、残るものを並べます。
| 契約の形 | 離婚しても残るもの | 出典 |
|---|---|---|
| 連帯債務（夫婦で1本のローン） | 返済義務はどちらにも残る。連帯債務者から外れられなければ、共有名義も変えられない | みずほ銀行の解説記事 |
| ペアローン（夫婦で別々の2本） | それぞれが自分のローンの債務者のまま。一方が一括返済を求められると、もう一方も自分の分の一括返済を求められる | フラット35の案内 |
| 連帯保証人 | 離婚しても外れられない。条件の変更は、金融機関の承諾が要る | 三井住友銀行の解説記事 |
民法436条は、債権者は連帯債務者の一人に全部の履行を請求できると定めています。夫婦のあいだで「返すのは妻」と取り決めても、銀行はその取り決めの外にいます。外れるには銀行の承諾が要ります。SBI新生銀行の解説記事は、ペアローンでは住み続ける人が新しいローンで相手の残債を完済し、ローンを1本にする方法を挙げ、1人の収入では審査が厳しくなりやすいとも書いています。
売るなら売値と残高の差
家を売るときは、買主に渡す前に抵当権を外します。抹消に要る書類は、ローンを完済したあとに金融機関から送られてきます（法務省民事局）。ペアローンの家なら、2本のローンそれぞれに抵当権が付いているので、外すのは2本分です（フラット35の場合）。
売値がローン残高に届かないとどうなるか。みずほ銀行の解説記事は、離婚後もそれぞれが返済することになると書き、三井住友銀行の解説記事も、売却代金と自己資金でローンを完済できなければ返済を続けるとしています。不足分は自己資金で埋めるのが基本です。
残高3,000万円の家を、売値を変えて売ったときの収支を計算しました。前提は、個人の売主、仲介手数料は告示の上限いっぱい、売買契約書の印紙税は売主の1通ぶん、抵当権抹消は土地1個と建物1個です。司法書士報酬、完済の手数料、引越し代、譲渡所得税は入れていません。
| 売値（例） | 仲介手数料の上限（税込） | 印紙税と抹消の税 | 売ったあとの収支 |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 72.6万円 | 1.2万円 | 1,073.8万円不足 |
| 2,500万円 | 89.1万円 | 1.2万円 | 590.3万円不足 |
| 3,000万円 | 105.6万円 | 1.2万円 | 106.8万円不足 |
| 3,500万円 | 122.1万円 | 1.2万円 | 376.7万円残る |
| 4,000万円 | 138.6万円 | 1.2万円 | 860.2万円残る |
売値がちょうど残高と同じ3,000万円でも、自己資金は約107万円要ります。持ち出しがゼロになる売値は約3,110万円で、残高より約110万円（3.7%）高く売る必要があります。仲介手数料の上限は、400万円を超える売買なら、売値の3.3%に6万6千円を足した額です（国土交通省の告示）。
残高に届かない価格で売るなら、抵当権を外すことに債権者が応じるかの審査が入ります。住宅金融支援機構の任意売却の手続では、機構が売出価格を確認し、抵当権抹消に応じられるかを審査してから売買契約を結びます。機構が確認していない価格で買い手が見つかっても、応じられない場合があります。
債務者の状況と売値の組み合わせで、取れる道を一覧にしました。公式ページに書かれている範囲だけです。
| 債務者の状況 | 売値が残高と諸費用より高い | 売値が残高に届かない |
|---|---|---|
| 住み続ける人が債務者 | 住み続けて返す。または売って完済し、残りを財産分与の材料にする | 住み続けて返す。売るなら不足分を自己資金で埋める |
| 家を出る人が債務者 | 売って完済する。または住む人が引き継ぎや借り換えをする（銀行の審査） | 売るなら不足分を自己資金で埋める。引き継ぎや借り換えは審査しだい |
| ペアローン・連帯債務・連帯保証 | 売って完済すれば、どちらの返済も終わる | 不足分を出せないと、離婚後もどちらにも返済義務が残る |
財産分与と動く順番
財産分与は民法768条が定める仕組みで、夫婦が婚姻中に協力して取得し、維持した財産を分けます。裁判所の案内では、建物や土地、預金、株式などが対象で、相続や贈与で得たものは対象にならないと考えられています。住宅ローンの残高は、マイナスの財産として分与の対象になるとみずほ銀行の解説記事は書いています。
協議がまとまらなければ、家庭裁判所に調停か審判を申し立てます。申立ては離婚の翌日から5年を過ぎるとできません（令和8年3月31日以前に離婚した場合は2年のまま）。寄与の程度は、異なることが明らかでないときは相等しいとされ（768条3項）、法務省は原則2分の1と案内しています。改正で、家庭裁判所は当事者に財産情報の開示を命じられるようになりました。調停の申立ては、収入印紙1,200円分と連絡用の郵便切手です。
家の値段がローン残高より低いとき、財産分与ではどう数えますか？
おかあさん裁判所と法務省の案内に、一律の扱いを示した記述は見つかりませんでした。判断が分かれる所なので、弁護士に確認してください。
私は、離婚の条件を決める前に、ローン残高の書類と家の査定の両方を手元に置くほうがよいと考えています。上の表のとおり、売値と残高の差は、手数料だけで約107万円動くからです。登記や売却の契約は、銀行の承諾が書面で出てからにするほうが、あとで戻せない事態を避けられると考えています。契約規定が、承諾を前提にしているからです。
相談先は、困りごとごとに分かれます。ローンの債務者変更・借り換え・売却は返済中の金融機関（住宅金融支援機構の融資も、返済中の金融機関が窓口です）。離婚の条件と財産分与は、家庭裁判所の調停、全国の弁護士会の法律相談センター、法テラス（サポートダイヤル0570-078374、平日9時〜21時・土曜9時〜17時）。名義の登記は法務局か司法書士、税金は税務署か税理士です。
生活・仕事にどう効くか
- 名義だけ先に変える：銀行の契約規定の例では、担保の譲渡に事前の書面承諾が要る。守らないと全額返済を求められる
- 売値が残高に届かない：残高3,000万円の家を3,000万円で売っても、手数料などで約107万円足りない（計算例）
- ペアローン・連帯債務・連帯保証：家を出ても返済義務は残る。外れるには銀行の承諾が要る
結局どうすればよいか
- ローン契約書で債務者・連帯債務者・連帯保証人を、登記事項証明書で名義を確かめる
- 返済予定表か残高証明書で、いまのローン残高を出す
- 名義の変更や売却の契約を進める前に、返済中の金融機関へ離婚の予定を伝えて相談する
- 財産分与の請求期限（離婚の翌日から5年。2026年3月31日以前の離婚は2年）を控え、弁護士会の法律相談センターや法テラスで相談する
公式出典
- 住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」（更新日2026年4月1日）（2026-10-14確認発表）
- フラット35「ペアローン」（住宅金融支援機構）（2026-10-14確認発表）
- 三菱UFJ銀行「消費者ローン契約規定」（令和7年1月版）（2026-10-14確認発表）
- SBI新生銀行 よくあるご質問「離婚に伴い、（元）配偶者の住宅ローンを引き継ぐことになりました。借り換えの申し込みはできるか教えてください。」（2026-10-14確認発表）
- SBI新生銀行「住宅ローンの名義変更は基本的に不可！では離婚した場合はどうする？」（2026-10-14確認発表）
- みずほ銀行「返済中に離婚したら、住宅ローンはどうなる？」（2021年10月29日掲載）（2026-10-14確認発表）
- みずほ銀行「住宅ローンの連帯債務とは？メリット・デメリット、利用時の注意点」（2026-10-14確認発表）
- 三井住友銀行「住宅ローンの連帯保証人とは？必要となるケースや立てる場合のリスクを紹介」（2026-10-14確認発表）
- 三菱UFJ銀行「離婚時の財産分与、住宅ローンが残っている家はどうなる？」（2021年1月掲載）（2026-10-14確認発表）
- 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（令和6年国土交通省告示第949号による改正後）（2026-10-14確認発表）
- 法務省民事局「住宅ローンを完済したことなどによって不動産の抵当権の登記を抹消するための登記申請手続について」（令和6年4月版）（2026-10-14確認発表）
- 国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置（2026-10-14確認発表）
- 国税庁 No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき（2026-10-14確認発表）
- 法務局「登録免許税はどのように計算するのですか？」（情報番号1312）（2026-10-14確認発表）
- 法務省「住所等変更登記の義務化について」（2026-10-14確認発表）
- 法テラス（日本司法支援センター）（2026-10-14確認発表）
- 日本弁護士連合会「弁護士の見つけ方」（全国の弁護士会の法律相談センター）（2026-10-14確認発表）
更新履歴
- 2026年10月14日 初版を公開（条文はe-Gov、財産分与の期限は法務省・裁判所、ローンの扱いは住宅金融支援機構と各銀行の公式ページで確認。売却の収支は告示と法務省・国税庁の数字から自分で計算）
※本記事は2026年10月14日時点で公表されている情報にもとづきます。数値・制度・進路などは今後変わる可能性があるため、最新の内容は各公式発表をご確認ください。
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