古民家を買う前に/登記と再建築をまず調べる

古民家がカフェになった、映画館になった。そういう話を見ると、自分にもできるだろうかと思うことがあります。売りに出ている古民家の値段を見ると、都市部のマンションより安いことも珍しくありません。

わたしも最初は、古さの度合いだけを気にしていました。じつは、見る順番が決まっています。あとからお金で直せるものと、お金では直せないものがあるからです。直せないほうを先に見ます。

1つめ：登記を見る

登記事項証明書は、法務局で誰でも取れます。オンラインでも請求できます。古い家でまず確かめるのは次の3つです。

所有者が亡くなったままの家は、相続人が10人を超えることもあります。1人でも反対すれば話が止まります。「売ります」と言っている人が、本当に売れる立場なのかを先に確かめてください。

増築部分が未登記だと、建物の広さと登記が合いません。固定資産税の扱いや、あとで売るときの手続きで手間になります。

2つめ：もう一度建てられるか

建築基準法では、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には、原則として建物を建てられません。接道義務といいます。

昔からある集落の家は、この条件を満たしていないことがあります。いま建っている家は、法律ができる前からあるのでそのままですが、壊したら次が建てられません。これを「再建築不可」と呼びます。

市街化調整区域にある家も同じで、原則として新しくは建てられません。どちらも、お金で解決できない条件です。

3つめ：基礎と水回りとシロアリ

ここからは、お金で直せる部分です。ただし金額が大きく動くので、買う前に見ておきます。

• 基礎：コンクリートの基礎がない家（石の上に柱が載っている）は、直すとなると大がかりになる
• 床下：湿っていないか、木が粉をふいていないか（シロアリの跡）
• 屋根：雨漏りの跡が天井に出ていないか
• 水回り：台所・風呂・トイレ。配管ごと入れ替えになることが多い
• 電気：契約アンペアが足りるか。古い家は30アンペア以下のことがある

1981年5月31日より前に建てられた木造は、いまの耐震の基準より前のものです。自治体の補助でも別の区分として扱われます。

見学のときに持っていくもの

• 懐中電灯（床下と小屋裏を見る）
• メジャー（道の幅と、家が道に接している長さをはかる）
• 水平器かスマホのアプリ（床の傾きを見る）
• 登記事項証明書の写し（現況と見比べる）

道の幅と接している長さは、その場ではかれます。4メートルと2メートルに届いているかどうかだけでも、先に分かると判断が早くなります。

直したあとの使い道から逆算する

熊本県山鹿市では、築150年の古民家が20席のミニシアターになりました。くわしくは山鹿市の古民家が映画館になった記事にまとめています。

人を入れる使い方をするなら、住むだけの場合とは必要な工事が変わります。用途によっては、建物の検査や消防の相談が先に必要になることもあります。「何に使うか」を決めてから見に行くと、見るところがしぼれます。

買わずに持ちつづけた空き家がどうなるかは空き家の行政代執行の記事に書きました。山鹿市で探すなら山鹿市のおすすめ不動産屋もどうぞ。

出典：建築基準法第43条（e-Gov法令検索）、法務局「登記事項証明書の交付請求」、福井市「老朽危険空き家等除却支援事業（令和8年度）」。2026年11月15日に確認。

アイキャッチ写真の出典

古い民家の外観（イメージ）。撮影 Araisyohei（アライショウヘイ）／クリエイティブ・コモンズ 表示 4.0（ウィキメディア・コモンズ）。