重説 ハザードマップ/中身の説明は義務ではない

義務なのは、地図の上で「ここです」と指すところまでです

重要事項説明で水害ハザードマップが出てくるようになったのは、2020年8月28日からです。このとき何が義務になったのかは、国土交通省が出している「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に書かれています。長いので、範囲を決めている部分だけ引きます。

「内容の説明まで義務付けるものではない」。ここが、この制度でいちばん誤解されているところだと思います。地図を出して、あなたの家はここですと指す。法律の上では、それで義務を果たしたことになります。

では何のための義務かというと、同じガイドラインが「消費者に確認せしめるもの」と書いています。確認するのは消費者のほう、という組み立てです。深さがどのくらいか、水が引くまで何日かかるか、その地図に書いてあることを読むのは、説明を受ける側の仕事として残されています。

出てくる地図は1枚ではなく、3種類です

同じガイドラインが「洪水・内水・高潮のそれぞれについて提示し」と書いているとおり、対象は3種類あります。呼び方が法律と日常で違うので、先に対応させておきます。

「雨水出水」という言葉は、ガイドラインの中で国自身が「以下『内水』という」と言い換えています。市役所のページで内水と書かれていても、法律の条文では雨水出水です。同じものです。

もう1つ、川ごとに地図が分かれている地域では、その物件がいくつもの地図に入っていることがあります。その場合は入っている地図それぞれについて説明することになっています。1枚見せてもらって終わり、ではありません。

アパートを借りるときも対象です

「売買の話でしょう」と思われがちですが、賃貸も対象です。ここは条文の組み立てを見ると理由がはっきりします。施行規則第16条の4の3は、柱書で契約の種類ごとに説明する号を指定しています。

面白いのはいちばん下の行です。建物の貸借だけは、柱書が1文字も変わっていないのに対象になっています。もともと「第1号から第5号まで」と範囲で指定されていたところへ、第3号と第4号のあいだに第3号の2を新しく差し込んだので、何もしなくても範囲の中に入ったからです。アパートを借りるときにハザードマップが出てくるのは、この条文の作りによります。

地図が無い市では「ありません」と言うのが義務です

市町村がハザードマップを作っていない場合はどうなるのか。ここは国がQ&Aで答えを出していて、しかも説明する文面まで示しています。

欄を空けて飛ばすのではなく、無いことを説明する。そこまでが義務です。業者の側は、市町村に問い合わせて作っていないことが確認できれば、その照会をもって調査義務を果たしたことになる、とガイドラインに書かれています。

読む側として覚えておきたいのは、「ハザードマップはありません」は「危なくありません」ではないということです。地図が作られていない市町村でも、水は同じように来ます。説明されなかったぶんは自分で調べるしかありません。

内水の地図があっても、対象とは限りません

ここがいちばんややこしいところで、同じ内水ハザードマップでも、水防法に基づいて指定されたものだけが説明の対象になります。市が地図を持っていることと、重要事項説明に出てくることは別です。

実際どれくらい割れているのか、道路が冠水する場所を市ごとに調べてきたときに、市の書き方をそのまま拾ってあります。

4つの市で4通りに割れています。とくに四日市市の例が分かりやすくて、2025年10月31日を境に扱いが変わりました。去年その市で「内水の地図は説明の対象外です」と言われていた人と、今年言われる人とでは、答えが違います。

しかも、この流れはこれから加速します。2021年の水防法改正を受けた国の通知は、新たな雨水出水浸水想定区域の指定を「令和7年度までにまずは約800団体で実施することを想定している」と書いていて、同じ通知の中で「重要事項説明の対象となるハザードマップ対象エリアが拡大することが見込まれる」と述べています。古い調査結果を使い回していると、ここでずれます。

市ごとの内水の扱いは、道路冠水マップ　どこで見られるの？から各市の記事に入ると、市の原文つきで確認できます。

説明しなかったらどうなるか

水害ハザードマップの説明は、宅地建物取引業法第35条の重要事項説明の一部です。そして第65条第2項第2号は、業務停止処分の対象になる違反を並べたなかに「第三十五条第一項から第三項まで」を名指ししています。処分の重さは「一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる」と条文に書かれています。

同じ第65条の第1項は、法律の規定に違反した場合に必要な指示ができるとしていて、こちらは指示処分です。いずれも監督処分で、行政が出すものです。刑事罰の話とは分けて考える必要があります。

ただ、読む側として現実的なのは、処分を求めることよりも先に自分で地図を開いておくことだと思います。説明の場で初めて見せられた地図を、その場で読み切るのは無理があります。

重説を待たずに、3枚とも自分で開く

やることは単純です。国土交通省のハザードマップポータルサイトで、検討している住所を入れて、洪水・内水・高潮の3枚を切り替えて見ます。Q&Aでも国はこのポータルを案内しています。

そのうえで、色がついていたら深さの凡例を見ます。色がついていなくても安全という意味ではないことは、ハザードマップ 色なし　うちは安全ってこと？に書いたとおりです。千葉の豪雨では、浸水想定区域の外側でも人が亡くなっています。

区域に入っていた場合に、建てることへの制限がかかるのかどうかは別の話です。そちらは高潮浸水想定区域/建築制限はありませんで、水防法の区域と建築基準法の災害危険区域を並べて整理しました。

私はこう読みました

私は、この制度をいちばん短く言うと「地図を渡すところまでが業者の仕事で、読むのは買う人・借りる人の仕事」だと考えています。そう決まっているのは、たぶん業者に地形や水の読み方まで負わせると、今度は誤った説明の責任問題になるからです。だから国は範囲をはっきり切りました。

問題は、その切り方が消費者側に伝わっていないことだと思います。「重説で説明されたから確認済み」と思っている人と、「位置を示しただけ」と分かっている人とでは、契約までの数日で調べる量がまったく違ってきます。

だから、重要事項説明の日を調べ始める日にしないほうがいい。地図は誰でも無料で開けますし、説明される前に開いておけば、その場で聞く質問も変わります。深さはどれくらいか、避難所はどこか、この地図はいつのものか。そこから先は、義務ではなく交渉の話になります。

よくある質問

Q. 重要事項説明書にハザードマップが添付されていませんでした。違反ですか。
A. 国のQ&Aは、説明書の欄には「別紙のとおり。」「別添ハザードマップ参照。」のように地図で位置を示す旨を記載することを想定している、としています。説明のときに地図を提示して位置を示していれば、書面への記載の仕方はこの形でよいことになります。提示そのものが無かった場合は別の問題です。

Q. 地番まで正確に示してもらえますか。
A. 国のQ&Aは「地番まで正確に示すことを求めるものではなく、概ねの位置を示せば足りる」としています。地図の上で指し示す、または印をつける、といった方法が想定されています。

Q. うちは浸水想定区域の外です。それでも説明されますか。
A. されます。区域の外にある場合でも、水害ハザードマップにおける位置を示さなければならない、とQ&Aに書かれています。

Q. ため池のハザードマップも説明の対象ですか。
A. 対象外です。この説明義務は水防法にもとづく地図についてのもので、ため池ハザードマップなど水防法以外の規定にもとづくものまで説明することは求めていない、とQ&Aが整理しています。

Q. 古いハザードマップを見せられました。
A. 使うのは、市町村のホームページ等を確認して入手可能な最新のものとされています。いっぽうで、区域の見直しが地図にまだ反映されていない場合は、現存する最新の地図を使えばよい、ともされています。地図の日付を聞いておくと、どちらの状態かが分かります。

生活・仕事にどう効くか

• アパートを借りるとき：建物の賃貸も対象。条文の柱書は1文字も変わっていないのに対象になっている（「第1号から第5号まで」の範囲に、新しく作られた第3号の2が入るため）。
• 浸水想定区域の外の物件：区域の外にある場合でも、地図の上で位置を示さなければならない。省略してよいことにはなっていない。
• 地図が無い市町村：「作成されておりません」と説明する義務がある。空欄にして飛ばすのは違う。しかも説明する文面まで国が示している。

公式出典

• 宅地建物取引業法施行規則 第十六条の四の三第三号の二（e-Gov法令検索）（2026年9月19日発表）
• 水防法施行規則 第十一条第一号（e-Gov法令検索）（2026年9月19日発表）
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」新旧対照条文（3の2 水防法の規定による図面における宅地又は建物の所在地について）（2020年7月17日発表）
• 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令」新旧対照条文（2020年7月17日発表）
• 国土交通省 報道発表「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化」（2020年7月17日発表）
• 国土交通省「水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明」に関するQ&A（令和2年7月17日現在）（2020年7月17日発表）
• 国土交通省 国水政第20号「特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律の一部の施行について」（2021年7月15日発表）
• 宅地建物取引業法 第六十五条（指示及び業務の停止）（e-Gov法令検索）（2026年9月19日発表）

更新履歴

• 2026年9月19日　初版を公開