高砂市の土地は町によって坪単価が2.2倍ちがいます

高砂市で土地を買うとき、米田町なら1坪19.7万円、曽根町なら8.9万円です。同じ市の中で2.2倍の開きがあり、しかもどちらも成約が10件を超えている町どうしの比較です。

国土交通省が公表している高砂市の成約57件を、町ごとに並べ直しました。市全体の坪単価の中央値は16.9万円。この1つの数字だけで予算を組むと、米田町では足りず、曽根町では余ります。

1区画の広さの中央値は175㎡（52.9坪）でした。坪単価の中央値と掛け合わせた概算は892.5万円です。これは実在する1件の値段ではなく、別々に取った2つの中央値をつないだ目安として読んでください。

高砂市の土地は1坪16.9万円。成約57件の中央値です

2024年第4四半期から2025年第4四半期までに高砂市で成約した土地57件の坪単価は、中央値で16.9万円でした。この57件からは、坪単価が極端に離れた2件をあらかじめ除いてあります。

除いたうえでも、坪単価は1坪1.7万円から39.7万円まで開いています。中央値の16.9万円は「高砂の土地はだいたいこのくらい」を示す真ん中の1点であって、この値段の土地が並んでいるという意味ではありません。

不動産会社で「高砂の土地はだいたい坪16.9万円ですね」と言われたとします。市全体で見れば外れていない一言です。ただし候補の土地が曽根町にあるのか米田町にあるのかで、同じ広さでも土地代は2倍以上ちがいます。予算の話をするときは、市名ではなく町名まで下ろしてから金額を出してください。

町別に並べると、米田町19.7万円と曽根町8.9万円で2.2倍

取引が3件以上あった5つの町を、坪単価の高い順に並べました。比較のために市全体の中央値も入れてあります。

見出しに出した2.2倍は、件数が5件以上ある町どうしの比較です。米田町は12件、曽根町は10件成約しています。町が変わるだけで、同じ広さの土地代は2倍以上ちがいます。

上端の荒井町小松原24.8万円と曽根町8.9万円で取れば差は2.8倍まで広がりますが、荒井町小松原は3件です。3件の中央値は1件の外れ値で動きます。資金計画の基準にするなら、件数の多い米田町と曽根町の2.2倍のほうを使ってください。

北浜町は6件で12.9万円。市全体の中央値16.9万円より下です。市の中央値は、件数の多い米田町と曽根町のあいだに落ちる数字だと考えると位置がつかめます。

坪1.5万円の取引が混ざる理由

グラフの最後に置いた阿弥陀町は3件で坪1.5万円です。市の中央値16.9万円の4分の1にも届きません。

これを「高砂には坪1.5万円で買える町がある」と読むと、土地探しが空振りします。住宅を建てる前提の宅地がこの値段で成約するとは考えにくく、市街化調整区域や農地・山林が混ざっている疑いのある数字だからです。件数も3件しかありません。

売り出し中の土地で、周辺よりはっきり安いものを見つけたときは、値段の理由を先に確かめてください。市街化調整区域だと、家を建てられるかどうかが個別の許可次第になります。地目と都市計画上の区分は、市の窓口か仲介会社に聞けばその場で分かります。

地価公示より11.9%低い。これは値下がりの話ではありません

高砂市の地価公示（住宅地15地点）の中央値は坪19.1万円です。実際に成約した57件の中央値は16.9万円。公示より11.9%低い水準で売買が成立しています。

ここで「高砂の土地は下がっている」と読むのは、数字の使い方として間違いです。地価公示は住宅地の標準地を鑑定した価格、成約価格は実際に売れた土地の値段で、そもそも見ているものが違います。成約57件のほうには、住宅地として整った土地も、間口や形の事情を抱えた土地も混ざっています。母集団が違う2つの数字を引き算しても、値上がり・値下がりは出てきません。

私はこの11.9%を、高砂の土地が安くなった証拠ではなく、公示の15地点が拾いきれていない土地が成約データには入っている結果だと見ています。根拠は、成約の坪単価が1坪1.7万円から39.7万円まで開いていることです。ここは私の読みなので、持ち帰ってほしいのは「公示価格をそのまま予算の基準に使わない」の一点だけにしてください。

土地から買うか、中古戸建てを買って直すか

高砂市の他の種別も並べておきます。

中古戸建ての坪単価は下位25%が48.1万円、上位25%が97.6万円。新築戸建ては67.9万円から110.7万円です。中古のほうが幅が広く、安い側は新築の下位25%の水準をさらに下回ります。物件を選ぶ余地が金額に出ているのが中古のほうだ、と読めます。

土地の16.9万円と中古戸建ての72.7万円を引き算しても、建物代は出てきません。戸建ての坪単価は成約総額を建物の延床坪数で割った値で、土地の坪単価は土地面積で割った値です。分母が違うので、比べるときは総額どうしで並べてください。

中古を買って直す場合、購入価格に工事費が乗ります。とくに屋根と外壁は足場を組む工事なので、入居してから別々の時期にやると足場代を二度払うことになります。買う前に外まわりの工事費を見ておくと、土地を買って建てる案と総額で比べられます。

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工事費が分かると、中古を買って直す案と土地から建てる案を総額で並べられます

高砂市は加古川市に隣接しています。市をまたいで探せる人は、同じやり方で集計した加古川の土地の記事もあわせて見てください。町別に並べ直す手順は明石市の土地の記事でも同じです。

予算を決める前にやる3つのこと

1. 町名まで決めてから金額を出す。 市の中央値である坪16.9万円は、米田町では足りず、曽根町では余ります。候補を2つか3つの町に絞ってから、その町の坪単価で計算してください。

2. 地価公示をそのまま予算の基準にしない。 高砂市の公示は坪19.1万円、成約の中央値は16.9万円で11.9%低い水準です。性質の違う数字なので、どちらか一方だけで組むと実際の売り出し価格とずれます。

3. 中古戸建てを同じ土俵に乗せる。 土地は坪16.9万円、中古戸建ては坪72.7万円で、下位25%なら48.1万円まで下がります。工事費を足した総額で並べてから、更地から始めるかどうかを決めてください。

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この記事の数字の出どころ

• 成約価格：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報。集計期間は2024年第4四半期から2025年第4四半期。土地57件、中古戸建て31件、新築戸建て19件
• 土地57件は、坪単価が極端に離れた2件を除いた集計です。除外後のレンジは1坪1.7万円から39.7万円
• 町別の集計は取引3件以上の町のみ。3件の町の中央値は1件の影響を受けるため、見出しの2.2倍は件数が5件以上ある米田町と曽根町で取っています
• 1区画の広さの中央値175㎡（52.9坪）と坪単価の中央値16.9万円は別々に取った値です。掛け合わせた892.5万円は概算で、実在する1件の価格ではありません
• 中古戸建て・新築戸建ての坪単価は建物を含んだ価格です。土地の坪単価とそのまま引き算はできません
• 地価公示：国土交通省の地価公示。高砂市内の住宅地15地点の中央値。成約価格とは母集団が違うため、両者の差は値上がり・値下がりを示すものではありません
• 賃貸：高砂市の募集賃料5,970件の1㎡あたり中央値