🗨️「建て替えでセットバックした部分、道路になったんだから固定資産税はもうかからないんですよね？」
かかったままのことが多いです。法律が非課税にしているのは「公共の用に供する道路」で、セットバックした土地が自動でそれになるわけではありません。東京23区・横浜市・大阪市・神戸市は、所有者が申告（申請）してはじめて非課税を判断します。東京都の場合、年内に申告して要件を満たすと確認されれば、翌年4月に始まる年度から非課税です。
［不動産］ この記事の要点
2026年10月16日 発表
- 家を建て替えて、道路側の土地を後退させた人
- 2項道路に面した土地を相続した・買った人
- 固定資産税の課税明細で、道路部分の面積が引かれているか確かめたい人
下がるのは申告したあと
「道路に出した土地なんだから、税金も自然に外れるはず」と思いがちですが、そうはなりません。地方税法348条2項5号が固定資産税をかけないとしているのは「公共の用に供する道路」です。セットバックした土地という書き方は、法律のどこにもありません。後退部分がこの「道路」に当たるかを、市区町村（東京23区は都税事務所）が要件に照らして判断します。
判断のきっかけになるのが、所有者からの申告です。東京都主税局は「年内に申告があり、都税事務所で要件を満たすことを確認したもの」を、その翌年の4月に始まる年度から非課税にすると案内しています。固定資産税は毎年1月1日の持ち主と現況で決まる（地方税法359条）ので、建て替えから何年たっていても、申告していなければ後退部分にも税金がかかり続けます。気づかないまま何年も払っていた、というのはもったいない話です。
セットバックが要る道かどうかは、前の道の幅で決まります。幅4m未満で、市区町村が2項道路に指定した道は、中心線から2m下がった線が道路の境界とみなされます（建築基準法42条2項）。道幅の調べ方と、道幅で土地の値段がどう違うかは前の道の幅の測り方にまとめています。
売る・継ぐ・片付ける、を決めるときに読むもの
値段が分かったあとにやることは、売る・名義を変える・その前に中の物を片付ける、で人によって違います。相続登記は2024年4月から義務になり、相続を知った日から3年以内に申請しないと過料の対象になるので、放っておける手続きではなくなりました。
買い取る側にいた人が、売る側に向けて書いた本です。公示地価や基準地価は「いくらで出すか」の目安にしかならず、手元に残る額は業者の選び方と交渉で変わります。地方ほど売りにくくなる前提で書かれています。
葬儀・年金・保険・相続の届出を、期限つきで並べた図解のムックです。年度版なので税制改正のぶんが毎年入れ替わります。何をいつまでにやるのかが分からない段階なら、ここから入るのがいちばん早いです。
名義変更を司法書士に頼まず自分でやる人向けの手順書です。第2版で義務化・相続人申告登記・戸籍の広域交付に対応しています。登記簿と戸籍の読み方から入るので、書類集めの段階で止まっている人でも進められます。
親が元気なうちに片付ける前提で、家族会議の開き方や「捨てる」と言わない進め方をマンガで扱っています。売るにも貸すにも、中の物が残ったままでは査定も見学も先に進みません。
※ 本記事には広告（アフィリエイトリンク）が含まれます。紹介している商品は、記事の内容に関連するものを編集方針にもとづいて選んでいます。Amazonのアソシエイトとして、おかあさんのおうちは適格販売により収入を得ています。
市ごとの申告の違い
申告の名前も、期限も、出す書類も市によって違います。公式ページで手続きを確かめられた5つの自治体を並べると、次のとおりです。
| 自治体 | 申告 | 期限・判定 | 出すもの |
|---|---|---|---|
| 東京23区 | 要る（都税事務所） | 年内に申告→翌年4月の年度から | 非課税申告書（公共の用に供する道路）＋測量図・求積図など |
| 横浜市 | 要る（区役所税務課） | 公式ページに期限の記載なし | 公共用道路に関する申請書＋道路部分の面積が分かる資料 |
| 大阪市 | 要る（市税条例75条） | 事実を確認できた日の後の1月1日から | 土地非課税適用申告書＋道路使用状況等申出書＋土地使用図 |
| 神戸市 | 要る | 非課税の事由が生じてから30日以内 | 道路の非課税申告書。測量図や筆界の同意書を求める場合あり |
| 名古屋市 | 届出が要る場合あり | 1月1日時点→その年の4月からの年度 | 非課税適用届出書＋見取図 |
出典：各自治体の公式ページ・PDF（2026年10月15〜16日確認）。横浜市・名古屋市の期限と、セットバック部分に限った要件は公式ページで確かめられませんでした。
分筆（土地を登記で分けること）が要るかを心配する人は多いのですが、東京23区と神戸市の申告書は、登記の地積と道路部分の地積を並べて書く様式です。東京都の記載例では、図面が無ければ申告書の裏に手書きで道路部分の面積の出し方を書いてもよいとしています。東京都は、ネットのLoGo（ロゴ）フォームでも申告を受け付けています。
非課税にならない使い方
申告しても通らないことがあります。東京都のチラシは、セットバック部分について「道路と敷地との境界が塀、縁石、目地などで明確に区分されて」いて、私道と同じく利用上の制約が無いことを求めています。制約に当たる例として挙げているのは次のものです。
- 植木や室外機、自動車、自転車などを置いている
- 一般の通行を禁止する表示物がある
- 門扉・車止めなど通行の障害物がある
後退部分に駐車している家は、ここで外れます。大阪市の要領は、袋小路やコの字型の道は原則として「公共の用に供する道路」に当たらないとしています。ただし同じ要領には、当たらなかった場合でも「公共用道路に準ずる道路（評価額0）」か「その他の道路（評価額10分の1）」になることがある、とも書かれています。神戸市は、両端が公道につながっていること、通行の制約が無いこと、幅がおおむね1.8m以上あることを要件にしています。
寄付すれば測量も市持ち
後退部分を自分の土地のまま持たず、市に寄付する道もあります。福岡市は、2m後退した土地を市に寄付すると、整備・測量・分筆・所有権移転登記を市が行い、市道として管理するとしています。寄付せず自分で管理する場合も、舗装費の一部を助成し、翌年から固定資産税と都市計画税を非課税にするとしています。
川崎市のモデル地域では、寄付に必要な測量・図面作成・登記・道路整備に申請者の費用負担は無いと案内しています。門や塀、樹木の撤去は自己負担ですが、条件によって上限50万円の助成があります。寄付すれば市の土地になるので、固定資産税そのものがかかりません。私道と公道で、持ち主の負担や売るときの値段がどう違うかは私道と公道の比較で見られます。
よくある質問
Q. 建て替えのとき役所に図面を出しました。それで非課税になっていませんか。
A. 建築の手続きと税の申告は別です。東京都は、年内に道路の非課税申告があり、現地で要件を確かめたものを非課税にすると案内しています。課税明細書で、道路部分の面積が引かれているかを見てください。
Q. 分筆しないと申告できませんか。
A. 東京23区と神戸市の申告書は、登記の地積と道路部分の地積を並べて書く様式で、分筆を前提にしていません。ほかの市は窓口で確かめてください。
Q. 過去に払った分は戻りますか。
A. 東京都は申告の翌年4月からの年度で非課税にすると案内しています。大阪市の要領には、事実がさかのぼって明らかな場合は法定納期限の翌日から5年まで直せると書かれています。扱いは市によって違います。
Q. 後退部分に車を止めています。
A. 東京都の例では、自動車や自転車を置いていると利用上の制約があるとして非課税になりません。
生活・仕事にどう効くか
- 建て替えた後：後退部分も、申告しないと敷地と同じように課税される。判定は毎年1月1日の現況。
- 申告するとき：東京23区と神戸市の様式は、登記の地積と道路部分の地積を並べて書く形で、分筆を前提にしていない。
- 非課税にならない使い方：後退部分に植木・室外機・車・自転車・門扉・車止めを置くと、利用上の制約があるとされる（東京都）。
結局どうすればよいか
- 固定資産税の課税明細書で、道路部分が地積から引かれているか見る
- 土地のある市区町村（東京23区は都税事務所）に、道路の非課税申告の様式と期限を聞く
- 後退部分に物を置いていないか、境界が縁石や目地で分かるかを確かめる
あわせて読む・調べる
くわしく知る（保存版の記事）
公式出典
- 東京都主税局「道路非課税の申告をお願いしています」（2026年10月16日発表）
- 東京都主税局 チラシ「２３区内に土地をお持ちの方へ 道路に対する非課税のご案内」（PDF）（2026年10月16日発表）
- 横浜市 よくある質問（公共用道路の非課税）（2026年10月15日発表）
- 大阪市「公共の用に供する道路」の認定に関する事務処理要領（PDF）（2026年10月16日発表）
- 神戸市 固定資産税の非課税・減免の届出（2026年10月16日発表）
- 名古屋市 固定資産税・都市計画税の非課税（2026年10月15日発表）
- 福岡市 狭あい道路拡幅整備事業（PDF）（2026年10月15日発表）
- 川崎市 狭あい道路 モデル地域の質問と回答（PDF）（2026年10月15日発表）
- e-Gov法令検索 地方税法 第348条・第359条／建築基準法 第42条（2026年10月15日発表）
更新履歴
- 2026年10月16日 初版を公開
※本記事は2026年10月16日時点で公表されている情報にもとづきます。数値・制度・進路などは今後変わる可能性があるため、最新の内容は各公式発表をご確認ください。
Googleで「おかあさんのおうち」の新着を優先表示する
災害・道路・住まいの新しい記事がGoogleのトップニュースに出やすくなります。ボタン1回で登録できます。
コメント