リフォーム済みVSリフォーム前提の中古マンション

「リフォーム済みは、業者の利益が上乗せされていて割高」。中古マンションの成約価格を数えると、この見方は当たっていました。同じ街・同じ築年・同じ年に売れた部屋どうしで並べると、リフォーム済みは60m²換算で801万円高い。率にして+38.6%です。

ところが、価格表をそのまま並べると反対に見えます。専有50〜70m²の中古マンションの1m²あたりの成約価格の中央値は、リフォーム済み45.0万円に対して、リフォーム前提（現況渡し）が45.5万円。全国をひとまとめにすると、リフォーム済みのほうが1m²あたり4,545円だけ安いです。

この4,545円が何を隠しているのかを、市区町村・築年数・取引した年の3つをそろえて確かめました。使ったのは国土交通省が公表している成約価格のうち、改装の有無が記録されている141,241件です。

いま売れている中古マンションの31.0%が「リフォーム済み」

国土交通省は、実際に売買が成立した価格を四半期ごとに公表しています。そこには「改装済み」か「未改装」かを記録する欄があり、2023年第1四半期から2026年第1四半期までの中古マンションで、どちらかが記録されていたのは141,241件でした。内訳は改装済み43,797件、未改装97,444件。改装済みは31.0%で、およそ3件に1件です。

割合は年を追って上がっています。専有50〜70m²に絞って取引した年ごとに数えると、2023年は35.7%（7,649件対13,802件）、2024年35.5%、2025年38.9%、2026年は第1四半期までで40.5%（1,050件対1,541件）でした。物件を探している人が「リフォーム済みばかり出てくる」と感じるのは、感覚の問題ではありません。

価格表を生のまま並べると、リフォーム済みのほうが安く見えます

専有50〜70m²の中古マンションについて、1m²あたりの成約価格の中央値を全国でまとめて出すと、次のようになります。

単価はほぼ同じです。ここだけを見れば「リフォーム済みでも値段は変わらない。むしろ少し安い」と読めます。

見るべきなのは築年数の列です。リフォーム済みの築年数の中央値は30年、リフォーム前提は24年。6年の開きがあります。同じくらいの単価が並んでいる棚に、6年ぶん古い部屋が混ざっている、という状態です。

中古マンションの値段が築年数でどう動くかは、「築20年を過ぎれば下げ止まる」——172市区町村の中古マンションは、そのあとも10年ごとに落ち続けていましたで別途集計しています。10年ごとに20ポイント前後ずつ落ち続けるので、6年の差は値段に効きます。

築年数をそろえた瞬間に、155市区町村すべてで逆転します

全国を1本にまとめた数字は、街の構成に引っ張られます。取引の多い街の値段が全体の中央値を決めてしまうためです。そこで市区町村ごとに中央値を出し、その街の中でリフォーム済みとリフォーム前提の比を取り、比の中央値を見る方法に切り替えました。

まず、築年数を分けずに市区町村の中だけで比べます。対象は326市区町村。比の中央値は1.0955で、リフォーム済みが9.6%高くなりました。全国をまとめたときと向きが逆になります。街の中で比べるだけで、リフォーム済みが高い市区町村は222（68.1%）になります。

そのうえで築年数の帯に分けると、動き方がはっきりします。

金額と、対象になった市区町村の数も並べます。

築11〜20年までは、リフォーム済みが安い市区町村が11あります。ところが築21年以上の3つの帯では、対象になった市区町村に1つの例外もありません。築21〜30年は155のうち155、築31〜40年は117のうち117、築41年以上は122のうち122。すべての街でリフォーム済みが高く出ています。

上乗せ「額」の側も見てください。700万円、785万円、843万円と、築年帯が2つぶん変わっても2割ほどしか動いていません。率が+26.1%から+75.9%まで伸びるのは、上乗せ額が3倍になったからではなく、比べている相手であるリフォーム前提の部屋の値段が下がるからです。

取引した年までそろえて、488通りで並べ直しました

築年数をそろえても、まだ残る疑いがあります。中古マンションの相場はこの3年で上がっているので、リフォーム済みが新しい年に多く売れていれば、相場の上昇分を上乗せとして数えてしまいます。

そこで、市区町村・築年帯・取引した年の3つでマス目を作り、両側にそれぞれ10件以上の取引があるマス目だけを残しました。残ったのは488通りです。

• 対象になったマス目 … 488通り
• リフォーム済みが高かったマス目 … 479通り
• 上乗せ率の中央値 … +38.6%
• 60m²換算の上乗せ額の中央値 … 801万円

488通りのうち479通りで、リフォーム済みのほうが高い。逆になったのは9通りだけでした。条件を「市区町村×築年帯で両側10件以上」まで緩めても向きは同じで、築21〜30年は213市区町村のうち211、築31〜40年は186のうち186、築41年以上は162のうち162です。

上乗せ額は街の値段でほとんど変わらない　だから安い街ほど割高になります

築21年以上で、両側に20件以上の取引がある263市区町村について、上乗せ額と、比べる相手であるリフォーム前提の値段の関係を見ました。

上乗せ額の中央値は60m²換算で656万円。真ん中の半分は491万円から816万円の間に入ります。上乗せ率の中央値は42.9%で、こちらは25.2%から59.0%の間です。263市区町村のうち、上乗せ額が最も小さかったのはマイナス211万円、最も大きかったのは1,855万円でした。

ここで、リフォーム前提の部屋の値段が高い街ほど上乗せ額も大きいのか、を確かめます。街を値段の順に4つに分けた結果です。

428〜1,100万円の街では+565万円が+72.1%になり、2,215万円以上の街では+788万円でも+21.7%にしかなりません。この263市区町村は、いちばん安い街が428万円、いちばん高い街が8,800万円で20倍の開きがあります。それでも上乗せ額は4つの帯を通じて565万円から788万円の間に収まりました。連動の強さを示す相関係数（1に近いほど一緒に動く）で見ても、街の値段と上乗せ額は0.275と弱く、上乗せ率のほうはマイナス0.539で、値段が高い街ほど率が下がる向きにはっきり出ています。

実際の街で見ると、こうなります。築31年以上・専有50〜70m²の中央値です。

札幌市北区の582万円と世田谷区の4,103万円では、部屋の値段が7倍違います。それでも上乗せ額は718万円と973万円で、1.4倍しか違いません。上乗せは、街の値段に比例していません。

上乗せ額そのものが大きいのは神奈川県逗子市の+1,953万円（+186%）と東京都狛江市の+1,865万円（+82%）、小さいのは沖縄県那覇市の+120万円（+7%）と香川県高松市の+189万円（+35%）でした。同じ「リフォーム済み」でも、街をまたぐと10倍以上の開きがあります。

私は、この数字がいちばん効くのは物件が安い街だと考えています。1,000万円の予算で探している人にとって、565万円の上乗せは予算の半分を超えます。同じ565万円が、4,000万円の部屋を探している人には1割強にしかなりません。「リフォーム済みは割高」という同じ一言が、街によってまったく違う重さで届きます。都心の相場で書かれた記事を読んで自分の予算に当てはめると、ここでずれます。

「改装済み」は、壁紙の貼り替えでもフルリノベでも同じ1語です

ここまでの数字には、はっきりした限界があります。国土交通省のデータに入っているのは「改装済み」か「未改装」かの2つだけで、どこをどこまで直したかは記録されていません。

壁紙とハウスクリーニングだけの部屋も、給排水管から間取りまで入れ替えた部屋も、同じ「改装済み」として1件に数えられます。築21年以上の263市区町村で上乗せ額がマイナス211万円から1,855万円まで開いていたのは、街の差だけでなく、この工事の中身の差も混ざっているからだと考えられます。

だから、この記事の801万円を「リフォーム済みには工事費が801万円乗っている」とは読めません。読めるのは、同じ条件の部屋を2つ並べたときに、リフォーム済みと表示されている側の成約価格が801万円高かったというところまでです。その801万円のうち何が工事で、何がそれ以外なのかは、公表されているデータでは分けられません。

売る側から同じ問いを見た記事もあります。かけた工事費が売却価格に乗るのかを整理した実家を売る前にリフォームすべき？かけた費用は売却価格に乗るのかを整理です。買う側と売る側で、同じ工事の値段が違って見えます。

「自分で買って直したほうが安い」は、この数字では決着しません

同じことを考えている人の言葉が、Yahoo!知恵袋に残っています。2021年11月の質問です。

「リフォーム済みの中古マンションは、金額上乗せされていて割高だと思いますが、」

この質問には、買取再販をしている不動産会社の人が答えています。自社で扱った渋谷区・築34年・53m²の部屋を、買取4,500万円、リノベーション費用300万円、再販5,800万円だったと数字で書いたうえで、約1,000万円を上乗せして販売していると説明しています。この記事の集計（築21年以上・60m²換算で801万円）とほぼ同じ水準です。数え方も出どころもまったく違うところから、近い金額が出てきました。

そして質問者が考えたのと同じ道筋——自分で4,500万円で買って300万円で直せば4,800万円で済むのではないか——に対する答えが、こうでした。

「まず無理です！」

理由として挙げられているのは、仕入れのルートと、工事をまとめて発注することによる単価の差です。買取の値段は、個人が出向いて買える値段ではない。つまり読者が実際に比べているのは「上乗せ額 vs 自分でやる工事費」ではなく、最初から土俵が1つずれている、ということになります。

そのうえで、この記事のデータで答えられるところと、答えられないところを分けます。

答えられるのは、比べる相手の値段です。自分でリフォームする前提で探すなら、支払うのはこの記事で「リフォーム前提」として集計した側の金額になります。同じ街・同じ築年・同じ年で並べると、その金額はリフォーム済みより60m²換算で801万円低い水準でした。ここまでは数字で言えます。

答えられないのは、その801万円を工事費で下回れるかどうかです。国土交通省のデータには、売主が誰か・買主が誰かが入っていません。リフォーム前提として記録された97,444件には、個人が個人から買った取引も、事業者が仕入れた取引も混ざっています。仕入れの値段と、一般の買主が買える値段を、このデータでは切り分けられません。

同じ理由で、この記事では税金と契約上の責任の違いにも触れません。売主が誰かによって変わる項目があるとされていますが、当サイトはまだ一次情報での確認を終えていません。確認できていないことを断定で書くと、読んだ人が損をします。

買う前に、この順番で確かめられます

1. 街を決めてから、リフォーム済みかどうかを決める。上乗せ率は街によって+21.7%から+72.1%まで動きます。全国の+38.6%は目安にしかなりません。自分が買う市区町村で、リフォーム前提の部屋がいくらで売れているかを先に見ると、上乗せがどれくらいの重さになるかが分かります。

2. 「どこを直したか」を書面で出してもらう。データからは分からない部分がここです。壁紙とクリーニングだけなのか、給排水管や電気の配線まで入れ替えたのか。工事の内容と時期が書かれた資料が残っているかを、内見の前に聞いておくと、同じ「リフォーム済み」を並べて比べられます。
3. 築年数をそろえて比べる。リフォーム済みの築年数の中央値は30年、リフォーム前提は24年でした。同じ予算で並んだ2つの部屋は、築年数までは同じではありません。値段だけを見て選ぶと、6年ぶん古い建物を選んでいることがあります。

冒頭に出した1m²あたり45.0万円と45.5万円は、いまも同じ数字です。ただ、その4,545円の差の中に、6年ぶんの築年数と、那覇市の120万円から逗子市の1,953万円まで開く上乗せが入っていました。全国をまとめた1行の数字は、自分が買う1部屋については何も言っていません。

住まいの選び方をもう1段手前から考えている人には、マンションと戸建て、買うならどっち｜値段はほぼ同じなのに、広さは1.5倍ちがいましたも同じ取引データで書いています。

よくある質問

リフォーム済みの中古マンションは、どれくらい割高になりますか

市区町村・築年帯・取引した年をそろえた488通りのうち479通りで、リフォーム済みのほうが高くなりました。上乗せ率の中央値は+38.6%、60m²換算の金額では801万円です。ただし街によって+21.7%から+72.1%まで幅があります。

価格表ではリフォーム済みのほうが安く見えるのはなぜですか

全国をひとまとめにすると、専有50〜70m²の1m²単価はリフォーム済み45.0万円・リフォーム前提45.5万円で、リフォーム済みのほうが4,545円安く出ます。理由は築年数で、リフォーム済みの築年数の中央値は30年、リフォーム前提は24年でした。市区町村ごとに比べ直すと、リフォーム済みが9.6%高くなります。

リフォーム済みが安い街もありますか

築11〜20年の帯では、対象55市区町村のうち11でリフォーム済みが安くなりました。一方、築21年以上の3つの帯（155・117・122市区町村）では、すべての市区町村でリフォーム済みが高くなっています。

上乗せの801万円は、リフォームの工事費ですか

工事費ではありません。同じ条件で並んだ2つの部屋の成約価格の差です。国土交通省のデータには工事の内容も金額も入っていないため、この差の中身を分けることはできません。

「改装済み」と書いてあれば、全部直してあるということですか

そうとは限りません。記録されているのは「改装済み」か「未改装」かの2つだけで、工事の範囲は入っていません。壁紙の貼り替えだけの部屋と、間取りから入れ替えた部屋が、同じ1件として数えられています。

この記事の数字の出どころと集計条件

• 出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産価格（取引価格・成約価格）情報。集計期間は2023年第1四半期〜2026年第1四半期、全国887,381レコード（集計に使える形で抽出できたのは779,190件）。集計日は2026年9月2日
• 対象は種別「中古マンション等」。改装の有無の欄が「改装済み」「未改装」のどちらかで記録されている141,241件（改装済み43,797件・未改装97,444件）を使い、記載のない28,639件は除いています。この欄は売主側の申告で、実際には直っているのに空欄のものも含まれます。この記事の「リフォーム前提」「現況渡し」は、データ上の「未改装」にあたります
• 価格差の集計は専有50〜70m²・価格100万円〜3億円に限定（全面積帯だとワンルームに引かれるため）。築年数＝取引した年−建築年で、建築年が「戦前」と記録されている922件は除いています
• 集計の方法：市区町村ごとに両者の1m²単価の中央値を出し、その比を取り、比の中央値を見ています。全国を1本にまとめると立地の構成で結果が変わるためです
• 件数の条件：築年帯ごとの集計は両群それぞれ15件以上（金額の集計は20件以上）ある市区町村のみ。価格帯別の集計は両群20件以上の263市区町村。取引年までそろえた集計は市区町村×築年帯×取引年で両側10件以上の488マス
• 60m²換算＝1m²単価の差×60で計算した参考値です。実際の物件の広さで金額は変わります
• 築0〜10年の帯は条件を満たす市区町村が8（すべて東京都）しかないため、本文では扱っていません
• 読者の声：Yahoo!知恵袋の質問（2021年11月8日投稿・2026年9月2日に原文を取得して照合）。質問文とベストアンサーの引用は投稿本文のままで、要約していません。ベストアンサーに書かれた買取4,500万円・リノベーション費用300万円・再販5,800万円は、回答者が自社の事例として挙げた数字です。当サイトが検証したものではありません
• この記事は、税金・契約上の責任など制度面の違いには触れていません。一次情報での確認を終えていないためです

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