実家じまいは誰に相談する？司法書士・税理士・不動産会社の役割分担と依頼する順番
実家を相続したあと、多くの人が最初に迷うのが「誰に相談すればいいのか」です。士業にはそれぞれ扱える業務の範囲が法律で決まっていて、相談先を間違えると二度手間になります。
今回は、実家じまいに関わる専門家の役割分担と、依頼する順番を整理します。
役割分担の早見表
| やりたいこと | 相談先 | 費用の目安 |
|—|—|—|
| 名義変更（相続登記） | 司法書士 | 5〜15万円＋登録免許税 |
| 相続税の計算・申告 | 税理士 | 遺産総額の0.5〜1%程度 |
| 相続人同士で揉めている | 弁護士 | 事案による |
| 家を売る・貸す | 不動産会社 | 仲介手数料（成約時） |
| 家財・残置物の片付け | 不用品回収・遺品整理業者 | 間取りによる |
| 農地転用・車庫証明など行政手続き | 行政書士 | 手続きによる |
必ず必要になるのは「司法書士」
相続登記は2024年から義務化されている
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。
さらに重要なのは、施行前に発生した相続にも遡って適用されるという点です。この場合の期限は2027年3月31日。「何十年も前に亡くなった祖父名義のままだった」というケースも対象になります。
そして実務上、名義が故人のままでは家を売ることができません。売却を考えているなら、どのみち登記は避けて通れません。
登記は自分で法務局に申請することもできますが、相続人が複数いる場合や、代を跨いで名義が放置されている場合は書類集めが非常に煩雑になります。司法書士に依頼するのが現実的です。
👉 相続した不動産を売るときの流れ｜名義変更から3,000万円特別控除まで
税理士が必要かどうかは「基礎控除」で決まる
相続税がかかるかどうかには、明確な基準があります。
> 基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
たとえば相続人が子ども2人なら、3,000万円＋1,200万円＝4,200万円。遺産の総額がこれを超えなければ、相続税の申告は原則として不要です。
判断に迷うのは次のようなケースです。
- 遺産総額が基礎控除に近い
- 小規模宅地等の特例を使えば非課税になりそう（※特例を使う場合は、税額がゼロでも申告が必要です）
- 不動産が複数ある、事業用の土地がある
このあたりに当てはまるなら、税理士に相談する価値があります。なお相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月以内と短いので、早めの判断が必要です。
相続税がかかりそうか、税理士に相談する
基礎控除を超えそうかどうかの判断に迷う場合は、相続に強い税理士を無料で紹介してもらえます。相続税の申告期限は10か月と短いため、迷った段階で一度確認しておくと安心です。
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弁護士が必要なのは「揉めているとき」だけ
相続人同士で分け方の意見が合わない、連絡が取れない相続人がいる、といった場合は弁護士の領域です。逆に、話し合いがまとまっているなら弁護士は必要ありません。
なお、相続人同士が対立している状態では、司法書士や税理士はどちらか一方の代理人にはなれません。揉めているなら最初から弁護士に相談してください。
不動産会社に相談するタイミング
意外に思われますが、不動産会社にはいちばん早く相談してかまいません。
「まだ登記も済んでいないのに相談していいの？」と遠慮する方が多いのですが、売るかどうかの判断そのものが、いくらで売れるかによって変わります。査定を受けること自体は無料です。
- 古家付きのまま売れるのか、解体が必要なのか
- リフォームすべきか、そのままでよいのか
- 地域の買主層はどんな人か
これらは地域の市場を知っている不動産会社にしか分かりません。
👉 実家を売る前にリフォームすべき？かけた費用は売却価格に乗るのかを整理
おすすめの順番
1. 相場を調べる（無料・自分でできる） — かんたん相場検索でおおよその価値を把握する
2. 相続人と遺産の全体像を確定する — 誰が相続人か、何があるかを一覧にする
3. 基礎控除を超えそうか計算する — 超えそうなら税理士へ（期限10か月）
4. 不動産会社に査定を依頼する — 売る・貸す・解体の判断材料を得る
5. 司法書士に相続登記を依頼する（期限3年）
6. 片付け・売却を進める
1と2は自分でできます。ここを済ませてから専門家に相談すると、話が早く進み、費用も抑えられます。
手続きの全体像を自分で押さえておきたい場合は、『遺産の相続手続きあんしんガイド』のような手順書が1冊あると、何を誰に頼むかの判断がしやすくなります。専門家に払う費用を抑えたい方にも向いています。
まとめ
1. ほとんどのケースで必要なのは司法書士（登記）と不動産会社（売却）の2つ
2. 相続登記は2024年から義務化。3年以内、過去の相続は2027年3月31日まで
3. 税理士が必要かは基礎控除3,000万円＋600万円×相続人数を超えるかで判断
4. 弁護士は揉めているときだけ
5. 不動産会社への相談はいちばん早くてよい。査定は無料
まずは相場を知り、遺産の全体像を把握するところから始めてください。
👉 実家じまい完全ガイド｜相続した家をどうするか、順番に整理する
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