🗨️「相続した空き家を売るとき、3000万円控除は使えますか」
結論からいうと、「取り壊してから売らないと3000万円控除は使えない」は、2024年からは当てはまりません。売った翌年の2月15日までに買主が取り壊しても使えます。ただし、1981年5月31日以前に建った家で、親が一人で住んでいたこと、相続から3年目の年末までに売ることなど、外せない要件が7つあります。2,000万円で売った実家なら、約366万円の税金が0円になります。
［空き家］ この記事の要点
2026年10月21日 発表
- 親が一人で住んでいた家を相続した人
- 古家付きのまま実家を売りたい人
- 相続から3年目を迎える人
3000万円控除の要件
この特例の正式な名前は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。親が一人で住んでいた家を相続し、空き家のまま売ったとき、売ったもうけ（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引けます。使えるのは2027年（令和9年）12月31日までに売った分です。
要件は家・売る時期・売る相手の3つに分かれます。国税庁のタックスアンサーNo.3306から、外れやすいものを並べました。
| 確かめること | 要件 | 外れる例 |
|---|---|---|
| いつ建った家か | 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築 | 1981年6月以降の新耐震の家 |
| どんな家か | 区分所有の登記がない一戸建てなど | マンションの1室 |
| 誰が住んでいたか | 亡くなる直前、親（被相続人）が一人で住んでいた | 子や賃借人が同居していた |
| 相続のあと | 売るまで、貸す・住む・事業に使うをしていない | 無償で人に貸した、一時的に使った |
| いつまでに売るか | 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで | 2022年1月1日以前に亡くなった親の家を2025年に売る |
| いくらで売るか | 売却代金が1億円以下 | 共有者の売却分と合わせて1億円超 |
| 誰に売るか | 第三者 | 自分の子・配偶者・生計を一にする親族 |
親が老人ホームに入って亡くなった場合も、使えることがあります。要介護・要支援の認定を受けて入所し、家に家財を置いたまま、誰にも貸していなければ対象です（No.3307）。一方で、子の家や普通の賃貸住宅に移ってから亡くなった場合は、使えないと国土交通省が書いています。
2027年が過ぎたら、もう使えないのですか。
おかあさん今の法律では2027年12月31日までに売った分が対象です。国土交通省は2026年8月、2031年12月31日まで4年延ばし、1981年以前という築年の要件もゆるめるよう財務省に要望しました。決まるのは例年12月の税制改正大綱なので、今はまだ要望の段階です。
売る・継ぐ・片付ける、を決めるときに読むもの
値段が分かったあとにやることは、売る・名義を変える・その前に中の物を片付ける、で人によって違います。相続登記は2024年4月から義務になり、相続を知った日から3年以内に申請しないと過料の対象になるので、放っておける手続きではなくなりました。
買い取る側にいた人が、売る側に向けて書いた本です。公示地価や基準地価は「いくらで出すか」の目安にしかならず、手元に残る額は業者の選び方と交渉で変わります。地方ほど売りにくくなる前提で書かれています。
葬儀・年金・保険・相続の届出を、期限つきで並べた図解のムックです。年度版なので税制改正のぶんが毎年入れ替わります。何をいつまでにやるのかが分からない段階なら、ここから入るのがいちばん早いです。
名義変更を司法書士に頼まず自分でやる人向けの手順書です。第2版で義務化・相続人申告登記・戸籍の広域交付に対応しています。登記簿と戸籍の読み方から入るので、書類集めの段階で止まっている人でも進められます。
親が元気なうちに片付ける前提で、家族会議の開き方や「捨てる」と言わない進め方をマンガで扱っています。売るにも貸すにも、中の物が残ったままでは査定も見学も先に進みません。
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取り壊しは買主でもよい
「取り壊してから売らないと使えない」と思っている人が多いのですが、2024年1月1日以後に売った分からは違います。売った翌年の2月15日までに、家の耐震改修か取り壊しが済んでいれば対象になりました。工事をするのは買主でかまいません。
2023年まではこれができず、売主が売る前に解体か耐震改修を済ませておく必要がありました。国交省は、この順番が古家付きの土地の取引の妨げになっていたことを、拡充の理由に挙げています。
| 売り方 | 工事をする人・時期 | 確認書の様式（神戸市） |
|---|---|---|
| 耐震基準に合った家ごと売る | 売る前に売主が耐震改修 | 様式1-1 |
| 家を壊して土地だけ売る | 売る前に売主が全部取り壊す | 様式1-2 |
| 家ごと売り、あとで工事 | 売った翌年2月15日までに買主が耐震改修か取り壊し | 様式1-3 |
解体費をどちらが払うかで、計算は変わります。売主が壊してから売れば、その取り壊し費用は「譲渡費用」として、売った金額から引けます（No.3202）。買主に壊してもらう形にするなら、その分を値段で調整するかどうかを、契約の前に決めておく必要があります。
税金はいくら減るか
親が1975年（昭和50年）に建てた家を2,000万円で売った場合で計算しました。親が買った値段が分からないときは、売った金額の5%を取得費にできます（No.3258）。仲介手数料などの売る費用は100万円と置いています。
もうけは1,800万円です。特例を使わないと、所得税と復興特別所得税で約276万円、住民税で90万円、合わせて約366万円かかります。3,000万円控除を使うと0円です。相続人が3人で1人2,000万円までになっても、1人あたりのもうけは600万円なので、やはり0円になります。
私は、この特例でいちばん損をするのは「期限に気づかず売るのが遅れた人」だと考えています。要件の多くは家の状態で決まり、あとから直せません。売る時期だけは自分で決められるのに、相続から3年目の12月31日を過ぎると、366万円がそのまま税金になります。
必要書類と神戸市の窓口
特例は、売った翌年の確定申告で使います。自動では差し引かれません。添える書類は、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書、売買契約書の写し、そして市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」です。家ごと売った場合は、耐震基準適合証明書なども要ります。
確認書は、家があった市区町村に申請します。神戸市は建築住宅局建築指導部の安全対策課が窓口で、申請書と書類一式、切手を貼った返信用封筒を送ると、2週間ほどで郵送で届きます。空き家だったことは、電気・水道・ガスのどれかの使用中止日が分かる書類か、仲介業者の広告（「現況空家」など）で示します。
確認書の交付は増えています。国交省の政策評価資料では、件数は2019年度の9,649件から2024年度の16,604件まで、5年で1.7倍になりました。特例を使って売られた空き家は、2023年度までに約5万戸です。
親の家が神戸市の塩屋のように坂と細い路地の町にあると、壊すと建て直せない土地のこともあります。その場合は、壊して土地を売るより、耐震改修をして家ごと売るほうが値段がつくことがあります。
よくある質問
Q. 空き家の3000万円控除はいつまで使えますか。
A. 2027年（令和9年）12月31日までに売った分です。あわせて、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。国交省は2031年末までの延長を要望していますが、2026年10月時点では決まっていません。
Q. 取り壊しは売る前にしないといけませんか。
A. 2024年1月1日以後に売った分なら、売った翌年2月15日までに買主が取り壊しても使えます。契約書に工事の期限を書いておきます。
Q. マンションの実家でも使えますか。
A. 使えません。区分所有の登記がある建物は対象外です。1981年5月31日以前に建った家であることも必要です。
Q. 兄弟に売っても使えますか。
A. 親子・夫婦・生計を一にする親族など、特別の関係がある人に売った場合は使えません。
生活・仕事にどう効くか
- 税金：2,000万円で売った実家の税金が約366万円→0円（取得費5%・売る費用100万円の場合）。
- 取り壊し：2024年以後は、売った翌年2月15日までに買主が壊しても対象。
- 期限：2027年12月31日まで。国交省は2031年末まで延長を要望中。
結局どうすればよいか
- 家の建築年（1981年5月31日以前か）を登記事項証明書で確かめる
- 相続から3年目の12月31日を売る期限としてカレンダーに入れる
- 買主が壊す形なら、契約書に工事の期限を書く
公式出典
- 財務省 令和9年度税制改正要望（国土交通省）空き家の発生を抑制するための特例措置の拡充及び延長（2026年10月21日発表）
- 神戸市 空き家対策等にかかる特別控除（2026年10月21日発表）
- 国税庁 タックスアンサー No.3202 譲渡所得の計算のしかた（2026年10月21日発表）
- 国税庁 タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算（2026年10月21日発表）
- 国税庁 タックスアンサー No.3258 取得費が分からないとき（2026年10月21日発表）
更新履歴
- 2026年10月21日 初版を公開
※本記事は2026年10月21日時点で公表されている情報にもとづきます。数値・制度・進路などは今後変わる可能性があるため、最新の内容は各公式発表をご確認ください。
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