🗨️「大阪の基準地価、今年はどうだったんですか」
商業地が府全体で8.8％上がりました。東京都の11.4％に次ぐ全国2位です。大阪市だけなら12.3％。住宅地も3.0％で、去年の2.7％から伸びが広がりました。ただし同じ関西でも奈良県の住宅地は0.8％下がっていて、府県でまったく方向が違います。
［地価・住宅市場］ この記事の要点
2026年9月16日 発表
- 大阪府内で土地や自宅を売ることを考えている人
- 大阪市内でマンション・戸建てを買おうとしている人
- 関西で相続した土地の値段の目安を知りたい人
大阪府の商業地は8.8％ 都道府県で2番目
国土交通省が公表した令和8年の都道府県地価調査（基準地価）で、大阪府の商業地は前の年より8.8％上がりました。都道府県別に並べると、東京都の11.4％に次ぐ2番目です。
| 順位 | 都道府県 | 商業地 令和8年 | 令和7年 |
|---|---|---|---|
| 1 | 東京都 | +11.4％ | +11.2％ |
| 2 | 大阪府 | +8.8％ | +7.9％ |
| 3 | 神奈川県 | +7.2％ | +7.0％ |
| 4 | 沖縄県 | +6.9％ | +7.1％ |
| 5 | 京都府 | +5.6％ | +5.7％ |
| ― | 全国 | +2.9％ | +2.8％ |
大阪市に絞ると12.3％で、前の年の11.1％からさらに広がりました。上には東京23区の13.3％しかありません。
売る・継ぐ・片付ける、を決めるときに読むもの
値段が分かったあとにやることは、売る・名義を変える・その前に中の物を片付ける、で人によって違います。相続登記は2024年4月から義務になり、相続を知った日から3年以内に申請しないと過料の対象になるので、放っておける手続きではなくなりました。
買い取る側にいた人が、売る側に向けて書いた本です。公示地価や基準地価は「いくらで出すか」の目安にしかならず、手元に残る額は業者の選び方と交渉で変わります。地方ほど売りにくくなる前提で書かれています。
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親が元気なうちに片付ける前提で、家族会議の開き方や「捨てる」と言わない進め方をマンガで扱っています。売るにも貸すにも、中の物が残ったままでは査定も見学も先に進みません。
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大阪圏は3つとも「去年より伸びた」
三大都市圏を横に並べると、大阪圏の位置がはっきりします。
| 圏域 | 全用途 | 住宅地 | 商業地 | 去年と比べて |
|---|---|---|---|---|
| 東京圏 | +5.4％ | +4.0％ | +8.9％ | 3つとも拡大 |
| 大阪圏 | +3.6％ | +2.3％ | +6.8％ | 3つとも拡大 |
| 名古屋圏 | +1.9％ | +1.5％ | +2.7％ | 3つとも縮小 |
東京圏と大阪圏は上昇の幅が広がり、名古屋圏だけが縮んでいます。「三大都市圏が一斉に上がっている」という言い方は、今年については正確ではありません。
国土交通省は商業地について、店舗やホテルの需要が堅調なこと、オフィスの空室率が下がり賃料が上がっていること、インバウンドが増えた観光地で高い上昇が続いていることを挙げています。大阪市はこの3つがそろって当てはまる場所です。
住宅地でいちばん高いのは、天王寺区の真法院町
大阪圏で住宅地の価格がいちばん高い基準地は、大阪市天王寺区真法院町（しんぽういんちょう）でした。
| 圏域 | 住宅地でいちばん高い場所 | 1平方メートルあたり | 上昇率 |
|---|---|---|---|
| 東京圏 | 港区赤坂一丁目 | 750万円 | +16.6％ |
| 大阪圏 | 大阪市天王寺区真法院町 | 87万4,000円 | +11.2％ |
| 名古屋圏 | 名古屋市中区錦一丁目 | 195万円 | +5.4％ |
真法院町は前の年が8.4％だったので、上昇率も広がりました。大阪圏では、いちばん高い場所がいちばん伸びた場所でもあります。坪に直すと約289万円です。
このエリアの相場はいくらですか？
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同じ関西でも、奈良と和歌山は下がっている
ここが見落とされやすいところです。「関西の地価が上がった」とひとくくりにすると、実態を外します。
| 府県 | 住宅地 | 商業地 | 県庁所在地の住宅地 |
|---|---|---|---|
| 大阪府 | +3.0％ | +8.8％ | 大阪市 +6.7％ |
| 兵庫県 | +1.4％ | +3.2％ | 神戸市 +3.3％ |
| 京都府 | +1.2％ | +5.6％ | 京都市 +2.8％ |
| 滋賀県 | +0.6％ | +2.6％ | 大津市 +2.2％ |
| 奈良県 | ▲0.8％ | +1.1％ | 奈良市 +0.9％ |
| 和歌山県 | ▲0.5％ | 0.0％ | 和歌山市 +0.2％ |
奈良県の住宅地は0.8％の下落で、しかも前の年の0.7％より下げ幅が広がりました。関西2府4県のなかで、去年より悪くなったのは奈良県だけです。
いっぽう、県庁所在地だけを見ると奈良市は0.9％のプラス、和歌山市も0.2％のプラス。県全体が下がっていても、中心市は上がっているという形です。県の平均だけを見て自分の土地を判断すると、方向を取り違えます。
この数字は7月1日時点のもの
基準地価は毎年7月1日を価格時点として都道府県が調べ、国土交通省が全国分をまとめて公表します。3月に出る公示地価（1月1日時点）とは、調べる時点も担当する役所も違います。
今回の調査は全国21,466地点が対象で、住宅地・商業地・全用途平均のいずれも5年連続の上昇でした。なお、この調査には令和8年熊本地震と令和8年8月千葉豪雨の影響は反映されていない、と国土交通省が注記しています。
地点ごとの価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで1つずつ見ることができます。自分の土地に近い基準地を選んで、実際の取引価格と並べて見るのが、いちばん外しにくい確認のしかたです。
生活・仕事にどう効くか
- お金：商業地の上昇は店舗・ホテル・オフィスの収益性が上がったことが背景。テナントとして借りている側には、賃料の交渉材料として効いてくる。
- 売買：同じ関西でも奈良県の住宅地は0.8％下落、和歌山県は0.5％下落。府県をまたぐと相場の向きが逆になるため、隣県の数字をそのまま当てはめられない。
結局どうすればよいか
- 不動産情報ライブラリで、自分の土地に近い基準地の価格を確認する
- 上昇率ではなく、その市区町村で実際に売れている坪単価を別に調べる
- 売却を考えているなら、公的価格と実際の成約価格を並べて見る
あわせて読む・調べる
くわしく知る（保存版の記事）
公式出典
- 国土交通省「全国の地価動向は全用途平均で5年連続上昇～令和8年都道府県地価調査～」（2026年9月15日発表）
- 国土交通省「令和8年都道府県地価調査の概要」（PDF・都道府県別変動率、三大都市圏の最高価格地点）（2026年9月15日発表）
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ（2026年9月16日発表）
更新履歴
- 2026年9月16日 初版を公開。大阪府・大阪市と関西2府4県の変動率を記載。
※本記事は2026年9月16日時点で公表されている情報にもとづきます。数値・制度・進路などは今後変わる可能性があるため、最新の内容は各公式発表をご確認ください。
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