「住宅ローン控除があるから、借りたほうが得」は終わりました。戻るのは年0.7%、フラット35で払う利息は年3.29%です

この記事でわかること

• 「フラット35は年3.29%」の3.29%は範囲の下限で、上は年5.57%まである
• 住宅ローン控除で戻るのは年0.7%。いま借りると払う利息のほうが大きい
• 日銀の統計に載っている短期プライムレートは、実際に適用されている値とずれている

2026年8月に確定している数字は、4つだけです

金利の記事は「これからどうなるか」で埋まっています。ただ、見通しは誰にも分かりません。ここではすでに決まって公表されている数字だけを先に並べます。

変動金利のもとになる短期プライムレートは、8月3日にすでに上がっています。「これから上がるかもしれない」ではなく、もう上がったあとだという点が、まず押さえるところです。ただし短期プライムレートの改定が変動金利に反映されるのは10月前後、毎月の引き落とし額が動くのは早くて2027年1月からです。ここは別の記事に詳しく書いています。

「フラット35は3.29%」は、いちばん安い人の数字です

ニュースでも比較サイトでも、フラット35は「年3.29%」と1つの数字で書かれます。ところが住宅金融支援機構の公式ページを開くと、そこにあるのは1つの数字ではありません。

フラット35は機構と民間の金融機関が提携する商品で、金利は取扱金融機関ごとに違います。公式が公表しているのは「範囲」と「最頻金利（最も多くの金融機関が採用した金利）」です。3.29%は範囲のいちばん下と同じ数字、つまり最安のケースです。同じフラット35でも、借りる窓口によっては年5%台になります。

ちなみに「基準金利」という言葉は、フラット35では使われていません。基準金利は民間銀行の変動金利で、優遇を引く前の店頭表示金利を指す言葉です。比較サイトの表を見るときは、それが範囲の下限なのか、自分に適用される金利なのかを分けて読む必要があります。

固定と変動、2026年8月時点で分かっていること

どちらを選ぶべきかは書きません。判断材料になる事実だけを並べます。

注意したいのは最後の2行です。5年ルールと125%ルールは、すべての住宅ローンに付いているわけではありません。採用していない商品もあり、その場合は金利が上がった月から引き落とし額が動きます。自分の契約がどちらかは、商品概要説明書か返済予定表で確認できます。銀行名で判断せず、契約書類で確かめてください。

なお5年ルールは「守ってくれる仕組み」とも限りません。返済額が据え置かれている間に利息が増えると、その分は未払利息として後ろにずれ込みます。返済額が変わらないことと、返す総額が変わらないことは別の話です。

0.5%と1%上がったら、毎月いくら増えるのか

借入3,000万円・返済35年・元利均等・ボーナス払い無し、全期間その金利が続くと仮定した場合の試算です。変動の出発点を年1.2%（2026年8月に実際に適用されている水準の一例）としています。

借入額を変えると、同じ1%でも増え方が変わります。0.5%上がったときの月の増加額だけ並べると、3,000万円で7,312円、3,500万円で8,531円、4,000万円で9,749円です。1%なら順に14,975円、17,471円、19,967円になります。

この表の最終行、フラット35の3.29%と変動1.2%の差は月32,854円です。これは損得ではなく、「完済まで金利が動かない」という条件に、いまついている値段だと読めます。高いと見るか、35年分の安心料と見るかは、借りる人の家計次第です。

「控除があるから借りたほうが得」は、もう成り立ちません

ここが今回いちばん変わったところです。長く言われてきた「住宅ローン控除があるから、手元にお金があっても借りたほうが得」という話は、金利が低かったから成り立っていました。数式にすると、比べているのはこの2つだけです。

控除率0.7%に対して、いま借りられる金利は変動でも1%台、全期間固定なら3%台です。払う利息のほうが戻る税金より大きい状態は、もう例外ではなく既定値になりました。控除額は納めた所得税・住民税が上限なので、実際に戻る額はこれより少なくなることもあります。

私はこれを「借りるのをやめるべき理由」だとは考えていません。家を買うかどうかは金利と税金だけで決まる話ではないからです。ただ、「控除があるから得」という前提だけは、2026年に借りる人には当てはまらなくなりました。借入額や返済年数を決めるときに、この前提を引きずったままだと判断を間違えます。

自分の数字で確かめる方法は簡単です。返済予定表の「利息」欄を1年分足して、年末残高の0.7%と並べてください。それだけで、自分の契約がどちら側にいるか分かります。

公的な統計を見ても、いまの短期プライムレートは分かりません

もうひとつ、確認しておきたいことがあります。日本銀行が公表している「長・短期プライムレート（主要行）の推移」を8月16日に開くと、短期プライムレートの最頻値は令和8年6月10日の2.125%で止まっています。

一方、三菱UFJ銀行の公式ページには「年2.375％（2026年8月3日より適用）」と書かれています。同じ短期プライムレートなのに、公的統計を見に行った人ほど古い数字にたどり着きます。統計の更新が追いついていないだけと考えられますが、読者の側から見れば「上がっていない」と読めてしまうのが実際のところです。

変動金利の基準になる数字を確認するときは、日銀の統計ではなく自分が借りている銀行のページを見てください。そこに書いてある短期プライムレートが、自分の金利の出発点です。

どちらを選んでも、あとから何か言われます

最後に、数字ではない話を少しだけ。Yahoo!知恵袋に2026年4月1日、こんな投稿がありました。

私はフラット35を当時は情弱扱いのように笑われていたので飯うまって感じです。

——Yahoo!知恵袋（2026年4月1日投稿・閲覧1,644回）

低金利の時代に全期間固定を選んで、周りから「損をしている」と言われた人の言葉です。金利が上がったいま、立場は入れ替わりました。逆に言えば、金利が下がる局面が来れば、また逆になります。

だからこの記事では「どちらを選ぶべきか」を書きませんでした。書けるのは、2026年8月時点で確定している数字と、自分の契約書のどこを見れば同じ計算ができるかまでです。焦って決める材料としては、見通しより自分の返済予定表のほうが確かです。

自分の年収と条件で試算する

当サイトの住宅ローン借入可能額シミュレーターは無料で、登録も入力したデータの送信もありません。年収と、車のローンや奨学金など現在の返済額を入れると、住宅ローンに回せる金額と借入可能額の目安が出ます。

使うときのおすすめは、「想定金利」の欄を1回で終わらせないことです。この記事の表と同じ1.2 → 1.7 → 2.2 → 3.29 の順に入れ替えて、借入可能額がどれだけ縮むかを見てください。金利が上がって困るのは返済額だけでなく、そもそも借りられる額が減って、買える家が変わることのほうです。

そのうえで実際の物件価格と突き合わせるなら、土地相場・査定で、検討している市区町村の実際の取引価格を確認できます。

生活・仕事にどう効くか

• 借入3,000万円・35年で金利が0.5%上がったとき：年1.2%で月87,511円だった返済が、年1.7%では月94,823円になります。差は月7,312円、35年で約307万円です。
• 同じ条件で1.0%上がったとき：年2.2%で月102,486円。年1.2%との差は月14,975円、35年で約629万円になります。
• 住宅ローン控除と利息を比べたとき：戻るのは年末残高の0.7%、払うのは残高×契約金利です。残高3,000万円なら控除は年21万円、金利1.2%の利息は年約36万円。差額の約15万円は戻ってきません。

公式出典

• 日本銀行「金融政策に関する決定事項等（2026年）」（2026年8月16日発表）
• 日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」（2026年8月16日発表）
• 三菱UFJ銀行「短期プライムレート」（2026年8月16日発表）
• 住宅金融支援機構【フラット35】借入金利の推移・当月の金利（2026年8月16日発表）
• 国税庁 タックスアンサー No.1211-1「住宅の新築等をし住宅借入金等特別控除を受ける場合」（2026年8月16日発表）
• 国土交通省「令和8年度 国土交通省税制改正概要」（2025-12発表）
• 財務省「国債金利情報」（2026年8月16日発表）

更新履歴

• 2026年8月16日　初版を公開