実家に住み続けたいのに兄弟が売りたがる。神戸で用意する現金は1,800万円が目安

相続した実家に住み続けたいなら、きょうだいの取り分を現金で渡すのが基本の形です。神戸市の中古戸建ての成約中央値は3,600万円なので、2人で分けるなら1,800万円前後を用意する計算になります。

ただしこの金額は、実家がどの区にあるかで950万円から3,975万円まで変わります。この記事は、実際にYahoo!知恵袋へ投稿されている次の質問（要約）に、国土交通省の成約データと制度の両面から答えるものです。

住み続けたい側が現金を渡すのが、いちばん短い道

四十九日が済んで一週間後、兄から「家は売って半分ずつにしよう」とLINEが届く。実家に住んでいる側からすると、これは住まいを失うかどうかの話です。

家という一つの物を2人で半分ずつ持ったままにすると、売るにも貸すにも建て替えるにも、相手の同意がいる状態が続きます。これを終わらせる方法として実務でいちばん多いのが、住み続ける側が相手の取り分を現金で渡し、家と土地は自分ひとりの名義にする形です（代償分割と呼ばれます）。渡す現金の額は、実家の時価に相手の持分をかけた金額が出発点になります。

だから、話し合いの前に必要なのは弁の立つ言葉ではなく、実家が今いくらで売れる場所にあるのかという数字です。

神戸市9区で、用意する現金は950万円から3,975万円まで違う

国土交通省の不動産取引価格情報から、神戸市の中古戸建ての成約中央値（2025年10〜12月の成約分）を区ごとに集計すると、次のようになります。きょうだい2人で半分ずつなら、右から2列目が用意する現金の目安です。

出典：国土交通省の不動産取引価格情報（2025年10月〜12月に成約したもの）。集計方法と四半期ごとの推移は神戸市の定点観測にあります。中央区は成約10件と母数が小さく、中央値が振れやすい区です。

長田区の950万円と東灘区の3,300万円では、用意する現金が3.4倍違います。同じ神戸市内で、同じ「実家の半分」でも、必要な貯金が2,350万円変わるということです。「実家の半分だからだいたい1,000万円くらいだろう」という感覚で話を始めると、東灘区の家では3,000万円以上足りません。

同じ区でも3か月で375万円ずれる

もう一つ、話を止める原因になるのが時点のずれです。長田区の中古戸建て成約中央値は、2025年7〜9月が1,150万円、10〜12月が1,900万円でした。半分にすると575万円と950万円で、3か月違うだけで375万円ずれます。

同じ期間、神戸市全体の中央値は3,650万円から3,600万円へ50万円しか動いていません。市全体では安定しているのに区単位では大きく動くのは、区ごとの成約件数が10〜35件と少ないからです。件数が少ない区ほど、たまたま高い家が数件成約しただけで中央値が跳ねます。

不動産会社2社から査定書を取ると、上限と下限で数百万円の幅が出ます。兄は高い方の数字を、住み続ける側は低い方の数字を見る。この構図になると話は止まります。

まとまらないと、最後は裁判所と競売になる

話し合いが決まらない場合、共有している人はそれぞれ、裁判所に共有物の分割を求めることができます。2023年4月1日に施行された改正で、裁判所が命じられる方法として、現物で分ける・一方が取得して相手に代金を払う・競売にかけて代金を分ける、の3つが条文の上ではっきりしました。

また、自分の持分だけを第三者へ売ること自体は、もう一方の同意がなくてもできます。ただし持分だけを買った人は家を自由に使えないので、買い手は限られます。

登記も止まりません。相続で不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります（2024年4月1日施行）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象で、施行日より前の相続でも2027年3月31日までに登記する必要があります。遺産分割がまとまった場合は、その日から3年以内に内容に応じた登記が要ります（出典：法務省）。

住み続けたい人が、話し合いの前にやる3つのこと

順番を守ると、感情の話に戻りにくくなります。

1. 実家がある区の、直近の成約中央値を調べて半分の額を紙に書く。上の表か相場ツールで、区名まで絞った数字を出します。「実家の半分」という言葉ではなく、950万円なのか3,300万円なのかという1つの数字にしてから話し始めます。
2. その額を用意できるかを、話し合いの前に確かめる。現金で足りるのか、住宅ローンの借り換えで作るのか、支払いを分けてもらう必要があるのか。ここが決まらないまま「住み続けたい」とだけ伝えると、相手からは引き延ばしに見えます。
3. 登記の期限をカレンダーに入れる。3年という期限は、話し合いが長引いても止まりません。分割の話と登記の話は別に進みます。

そのうえで査定を取ります。順番を逆にして先に査定書を集めると、2社の数字の幅そのものが交渉材料になってしまい、どちらが正しいかの言い合いになります。先に基準の数字を決めておけば、査定書はその基準を検証する材料として使えます。

私はこう見ています

私は、この話し合いで最初に決めるべきは金額ではなく、「いつ時点の、どの区の、何件の数字で計算するか」という土俵の方だと考えています。理由は上のデータのとおりで、神戸市全体の中央値が3か月で50万円しか動かなかった同じ期間に、長田区は750万円動いたからです。土俵を決めずに金額から入ると、相手が持ってきた数字を疑うところから始まり、査定書が増えるほど話が遠のきます。

持分だけを売るという選択肢については、私は最後の手段だと見ています。買った人はその家に住むことも建て替えることもできず、結局は分割を求める手続きに進むしかないため、買い手が限られて価格も下がるからです。住み続けたい側にとっては、知らない相手が共有者になるという、いちばん解決から遠い形にもなります。

そしてもう一つ。実家に住んでいる側は「今も住んでいるのだから自分のものだ」と感じやすく、出ていく側は「半分は自分の財産だ」と感じます。どちらも正しいのですが、この2つは金額の話ではないので、いくら話しても近づきません。数字を先に固定するのは、相手を説得するためではなく、この平行線に入らないためだと考えています。

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査定額は会社によって数百万円の幅が出ます。基準の数字を決めてから2社以上を見比べる順番が有効です。

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