市街地再開発 第一種と第二種/違いは土地を買うか

家の近くで再開発の説明会がある。そう聞いて資料を開くと、「第一種市街地再開発事業」や「第二種」という言葉が出てきます。自分の家がどうなるのか、不安になる人も多いはずです。

わたしも最初は、規模の大小で一種と二種に分かれているのだと思っていました。じつは分け方の軸は大きさではありません。今の土地や建物を、施行者がいったん買い取るかどうかです。国土交通省の資料から、ちがいを整理します。

第一種は床に置きかえ、第二種は買い取り

「第二種なら家を取られて終わり」と思いがちですが、そうではありません。床を受け取って住み続ける道も残っています。

どちらも、建物を高くして生まれた余分の床を売って工事のお金にあてる点は同じです。ちがうのは、元の権利者の財産をどう扱うかです。

個人や組合は第一種しかできない

国の資料では、だれが進められるかも分かれています。

駅前のマンション一体型の再開発でよく聞く「再開発組合」は、地権者が集まって作る組合です。組合が進める再開発は、第一種ということになります。

第二種は0.5ha以上で急ぐ地区

第一種を使える地区の条件は、主に次の4つです。

• 高度利用地区や地区計画などの区域の中にある
• 燃えにくい建物（耐火建築物）が、建築面積か敷地面積でおおむね3分の1以下
• 土地の使われ方が著しく不健全
• 土地を高く使うことが、まちの機能を新しくするのに役立つ

第二種は、この4つに加えて、面積が0.5ha以上で、災害が起きるおそれが多いか、急いで進める必要がある地区に限られます。人の財産を買い取る強い手段なので、使える場面がしぼられているのです。施設の建物や敷地を整える費用の一部は、国の補助（3分の1）の対象になります。

阿倍野は第二種だった

大阪市が進めた阿倍野の再開発は、約28haの第二種市街地再開発事業でした。権利者は3,000人をこえ、事業は1976年度から2017年度まで続きました。市の試算では、約1,822億円の収支不足が見込まれています。くわしくは阿倍野再開発の赤字の記事にまとめました。

買い取りから始める第二種は、土地の値段や景気が動くと、そのまま施行者の負担にはねかえります。市の検証でも、地価が高い時期に土地を買い、下がった時期に床が売れなかったことが原因に挙げられています。

説明会で確かめたいこと

• 第一種か第二種か。施行者は組合か、市か、会社か
• 床を受け取る場合、いつまでに申し出るのか
• お金で受け取って出ていく場合、いくらになるのか、いつ支払われるのか
• 工事のあいだ、どこに住むのか（仮の住まいの扱い）

立ち退きまでにかかった年数の実例は東京駅前の再開発と立ち退きの記事で紹介しています。大阪市阿倍野区で住まいを探すなら阿倍野区のおすすめ不動産屋も参考にしてください。

出典：国土交通省 関東地方整備局「市街地再開発事業 制度の概要」、大阪市都市整備局「阿倍野地区第二種市街地再開発事業」「阿倍野再開発事業検証報告書（概要）」。2026年11月15日に確認。

アイキャッチ写真の出典

あべのキューズタウンの夜景（2014年・イメージ）。撮影 Wpcpey（ダブリューピーシーペイ）／クリエイティブ・コモンズ 表示-継承 4.0（ウィキメディア・コモンズ）。