再建築不可 リフォーム/どこまでできるか

再建築不可の家とは

再建築不可の家とは、壊すと同じ場所に新しい家を建てられない家のことです。建築基準法43条は、家の敷地が「道路」に2m以上接していなければならないと定めています。42条でいう道路は、原則として幅4m以上のものです。路地の奥の家や、階段でしか行けない家は、この条件を満たしていないことがあります。

神戸市の住宅・土地統計調査（2023年）では、敷地が道路に接していない住宅が9,500戸ありました。5年前の6,300戸から3,200戸増えています。幅4m未満の道にしか接していない住宅は、市の住宅全体の25.2%です。

2025年4月の法改正

2025年4月から、木造2階建ての家の大規模なリフォームに建築確認が必要になりました。それまで木造2階建ては「4号建築物」と呼ばれ、リフォームの確認は不要でした。改正で「新2号建築物」に分けられ、2025年4月以降に工事を始めるものから手続きの対象になっています。

「大規模なリフォーム」とは、建築基準法の大規模の修繕・大規模の模様替のことです。家の主要構造部、つまり壁・柱・床・はり・屋根・階段のうち、1種類以上について半分を超える範囲を直す工事を指します。半分かどうかは部位ごとに測ります。

確認が要らない工事

国土交通省は、リフォームで確認が要るかどうかを写真つきの事例集にまとめています。キッチン・トイレ・ユニットバスの交換は「すべて建築確認不要」です。バリアフリーのための手すりやスロープの取り付けも、構造上重要でない間仕切り壁だけを直す工事も、確認は要りません。

確認が要る工事

確認が要るのは、骨組みまで手を入れて、その部位の半分を超える工事です。屋根なら垂木まで、床なら根太まで手を入れる改修がそれに当たります。高知県の運用基準は、合板などの下地を半分を超えて撤去すると該当する、と書いています。

確認は、工事を始める前に終えておく必要があります。確認を受けずに工事をすると、建築主も工事をした業者も、1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金の対象です（建築基準法99条）。延べ面積100㎡を超える家の大規模なリフォームは、建築士が設計と工事監理をすることも必要です。

再建築不可の家で確認が要る工事をしたいときに、確認がどう扱われるかは、家ごとの道や敷地の状況で変わります。判断がつかないときは、市の建築指導の窓口（特定行政庁）に相談するよう、国交省の事例集も書いています。工事の契約より前に相談しておくと、計画を部位ごとに半分以下へ組み直す余地が残ります。

神戸市垂水区の塩屋は、坂と細い路地の先で建て替えが難しい土地が多く、壊さずに直して住み継ぐ家が多い町です。市の補助を使った改修の事例もまとめています。

よくある質問

Q. 再建築不可の家でキッチンやお風呂を替えられますか。
A. 替えられます。キッチン・トイレ・ユニットバスの交換は、2025年4月以降も建築確認が要りません（国土交通省の事例集）。

Q. 屋根の葺き替えに建築確認は要りますか。
A. 木造2階建てなどで、垂木まで手を入れて屋根の面積の半分を超えると必要です。屋根ふき材だけの交換や、上から重ねるカバー工法なら要りません。

Q. 平屋でも確認が要りますか。
A. 延べ面積200㎡以下の木造平屋（新3号建築物）は、大規模なリフォームでも確認は要りません。200㎡を超える平屋は必要です。

生活・仕事にどう効くか

• 要らない：キッチン・トイレ・ユニットバスの交換、手すり、屋根・外壁のカバー工法。
• 要る：新2号で、垂木・根太・柱など骨組みまで手を入れ、部位の半分を超える工事。
• 罰則：確認なしの工事は1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金（建築主・業者とも）。

公式出典

更新履歴

• 2026年10月21日　初版を公開