北品川5丁目 地価/23区で上昇率トップ

公表されたのは、都内1,295地点ぶんです

9月16日に東京都が出した数字を整理します。

上がった場所と、高い場所は別です

毎年ここで読み間違いが起きます。上昇率1位は北品川5丁目、最高額は中央区の銀座でした。

上昇率は「去年の自分と比べて何％伸びたか」です。もとの価格が低いほど、同じ金額が上がっても率は大きく出ます。いっぽう最高額は「いま実際にいくら払うか」です。この2つは別の物差しで、しばしば逆を向きます。

北品川5丁目は、大崎駅から徒歩7分ほどです

東京都が挙げている上昇の理由は2つでした。

• 最寄りの大崎駅にJRの4路線とりんかい線が乗り入れ、都心へのアクセスがよい
• 近隣の五反田駅周辺の再開発が進んでいる

「北品川」という町名ですが、最寄りは品川駅でも北品川駅でもなく大崎駅、というのがこの地点の特徴です。町名だけで場所を想像すると、ずれます。

「徒歩7分」「徒歩10分」を、距離に直しておきます

不動産の広告で使う「徒歩◯分」には、業界の取り決めがあります。不動産の表示に関する公正競争規約で、道路距離80メートルにつき1分、端数は切り上げと決まっています。

これを使って、今回出てきた2つの地点を距離に直すとこうなります。

気になる物件が出てきたら、駅からの道を地図で1回なぞってください。同じ徒歩10分でも、平らな10分と坂の10分は別物です。毎日2往復するなら、その差は年単位で効いてきます。

八王子の子安町が上がった理由が、少し変わっています

多摩エリアの住宅地で上昇率トップ10に4地点が入り、うち3つが八王子駅南口の子安町でした。東京都が挙げた理由は、駅への近さに加えてもう1つあります。

2018年まで医療刑務所だった場所に、10月、複合施設「桑都の杜（そうとのもり）」がオープンすることです。図書館や博物館などが入ります。

そしてこの施設は、災害時の一時滞在施設にも指定されています。1,000人が3日間過ごすための食料と水が備蓄されるとされています。

備蓄1,000人分は、住まいを選ぶ材料になります

地価の記事でここまで書かれることは少ないのですが、1,000人が3日間という数字は、住む側にとって具体的な意味を持ちます。

一時滞在施設は、地震などで交通が止まったときに、帰れなくなった人が一時的に留まる場所です。避難所とは役割が違い、主に帰宅困難者を想定しています。

つまり子安町の周辺は、10月以降「歩いて行ける距離に、3日分の備えを持った建物がある町」になります。家を探すとき、駅からの分数や学区と同じ列に、この情報を置いてよい、ということです。

自分の候補地についても同じ見方ができます。近くの公共施設が一時滞在施設や避難所に指定されているかは、市区町村のホームページで公開されています。買う前に1回、地図の上でその距離を測っておく。上昇率の順位より、暮らしに効く情報です。

生活・仕事にどう効くか

• 上昇率トップは北品川5丁目、最高額は中央区の明治屋銀座ビルで5,250万円。順位が示す場所は別ものです。
• 八王子の子安町が上がった理由には、10月オープンの複合施設が挙げられています。地価は「これから来るもの」で動きます。
• その複合施設は災害時の一時滞在施設で、1,000人が3日間過ごす備蓄を持ちます。

公式出典

• TOKYO MX 東京の基準地価、上昇続く（東京都の公表内容と都担当者の説明）（2026年9月17日発表）
• 国土交通省 令和8年都道府県地価調査（報道発表）（2026年9月16日発表）
• 不動産の表示に関する公正競争規約 第15条・規約施行規則（徒歩1分＝80メートル）（2026年9月17日発表）

更新履歴

• 2026年9月17日　初版。北品川5丁目・子安町の個別地点の価格は都の公表資料にあたる必要があるため、この記事では上昇率の順位のみを扱い、金額は書いていない。