重要事項説明 津波/区域指定がなければ説明なし

「家を買うときの重要事項説明で、津波の危険はちゃんと説明してもらえる」。そう思って契約に臨む人は多いはずです。説明の義務があるのは、その土地が「津波災害警戒区域」に指定されているときだけです。津波浸水想定図で家の場所に色が付いていても、区域の指定がない市町なら、重要事項説明の書面に津波は出てきません。

2026年10月15日に南海トラフ巨大地震の津波浸水想定を見直した兵庫県も、県のページで「現在、兵庫県内では同区域の指定はございません」と書いています。見直しの中身は兵庫県 津波浸水想定 見直し/浸水面積は3割減にまとめました。

説明される災害の項目

重要事項説明で災害について触れる項目は、宅地建物取引業法施行規則の第16条の4の3に並んでいます。売買でも賃貸でも、次の4つは共通です。

出典：宅地建物取引業法施行規則 第16条の4の3（e-Gov法令検索）。3号の2は2020年8月28日に加わった項目で、国土交通省はこれを「水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップ」と説明しています。

津波マップは対象外

3号の2の水害ハザードマップに、津波は入っていません。津波の浸水想定は水防法ではなく、津波防災地域づくりに関する法律で作られるからです。

堺市は宅建業者向けのページで、これをはっきり書いています。洪水・高潮・土砂災害のハザードマップは説明の対象、内水と津波のハザードマップは対象外。津波については「市に津波災害警戒区域の指定がないため」が理由です（2026年6月2日更新）。

指定のある所・ない所

津波災害警戒区域は、都道府県が津波浸水想定をもとに指定します。指定は、最大クラスの津波で命に危険が及ぶおそれのある範囲で、警戒避難の体制をつくるためのものです。この区域に入っても、家を建てることは制限されません。

指定の進み具合は地域でばらばらです。宮城県は2026年3月に沿岸15市町を指定し、福島県は2025年3月に沿岸10市町を指定しました。一方で兵庫県と堺市は、ここまで見たとおり指定がありません。同じように海に面した町でも、重要事項説明に津波が出る所と出ない所があります。

自分で確かめる手順

1. 市町村か都道府県の「津波浸水想定図」「津波ハザードマップ」で、家の場所の色を見る
2. 色が付いていたら、凡例で浸水深を読む（0.3mと2mでは、家の被害がまるで違う）
3. 津波が来るまでの時間を、同じ資料の「到達時間」の表で見る
4. 不動産会社には「津波浸水想定ではこの場所は何mか」と聞き、答えをメールなど文字で残してもらう

兵庫県の住所検索（CGハザードマップ）は更新準備中で、10月15日の時点では前回の想定が表示される、と県は書いています。新しい想定は、県のページにある市町ごとのPDFで見るのが確実です。

浸水深の数字が家のどこまでにあたるかは、浸水深 0.5m 3m 5m/家のどこまで浸かるで図にしています。

売主の告知とは別の話

重要事項説明は不動産会社の義務で、売主が「過去に浸水したことがある」と伝える告知とは別のものです。過去の浸水を黙って売った売主に賠償を命じた判決は、浸水 告知義務/黙った売主に237万円の判決で取り上げました。

津波は、起きたことのない土地でも想定が出ます。過去に何もなかった土地ほど、売主の告知にも重要事項説明にも出てこないまま、契約まで進みます。地図を1枚見る手間は、その穴を埋めるためのものです。

出典

• 宅地建物取引業法施行規則（e-Gov法令検索）
• 国土交通省 報道発表（2020年7月17日）
• 堺市「宅地建物取引業者の皆様へ」
• 兵庫県「南海トラフ巨大地震津波浸水想定図（令和8年度実施）」
• 宮城県「津波災害警戒区域の指定について」
• 福島県「津波災害警戒区域」