庭の井戸を「とりあえず埋めてから売ろう」と単独で工事すると、相場は約10万円（条件次第で5〜20万円）。家の解体と同時に埋めれば3〜5万円で済みます。同じ穴を埋めるのに、順番を間違えるだけで数万円の差が出ます——しかも、そもそも埋めずに売れるケースが少なくありません。
先に結論
- 埋め戻しの実費：単独工事で約10万円（5〜20万円）、家屋解体と同時なら3〜5万円
- 水が出る井戸は埋めない方が得なことがある。埋めるかどうかは買主に選ばせる
- 埋めた井戸も告知書に書く。黙って埋めても「なかったこと」にはならない
- 解体前提なら、見積もりは「解体＋井戸」のセットで取る
井戸があると売却で何が起きるか
買主の反応は、おおよそ3パターンに分かれます。
- 気にしない——庭の設備のひとつとして受け止める
- 嫌がる——縁起や、地中に何かある状態そのものへの不安
- むしろ評価する——庭の散水用・災害時の生活用水として
売主として身構えるべきなのは2のパターンで、「埋め戻し費用がかかるから」と値引き（指値）の根拠に使われることがあります。ここで効くのが実費の知識です。埋め戻しの相場は単独工事で約10万円。「井戸があるから」という理由だけで数十万円単位の値引きに応じる必要はありません。根拠を実額で返せるかどうかで、着地する価格が変わります。
なお、井戸そのものが地盤を悪くするわけではありません。もめるのは「昔テキトーに埋めた井戸」が後から見つかったときです。だからこそ、埋めるなら記録を残す・埋めないなら正直に告知する、の二択になります。
埋め戻しの実費——単独で約10万円、解体と同時なら3〜5万円
解体業者・施工会社が公開している料金・事例をもとに整理すると、次のとおりです。
| 項目 | 実費の目安 | 補足 |
|---|---|---|
| 埋め戻し（井戸だけ単独工事） | 約10万円（5〜20万円） | 深さ・重機が入れるかで変動 |
| 埋め戻し（家屋解体と同時） | 3〜5万円 | 解体で出る砕石を充填に使えるため安い |
| 深い井戸・大口径 | 20万円超のケースも | 充填材が容積に比例して増える |
| 息抜きパイプの設置 | 数千円〜1万円 | 湿気やガスを逃がす管。工事に含まれることも多い |
| お祓い（神社の出張祭典） | 1.5万〜5万円 | 神社公式サイト掲載の初穂料。詳細は後述 |
単独工事と解体同時で3倍近い差が出る理由は単純で、井戸の埋め戻しには大量の砂・砕石が要るからです。解体と同時なら現場で出るコンクリート砕石を転用できますが、井戸だけの工事だと材料をすべて外から運び込むことになります。
つまり、建物ごと解体して更地で売るつもりなら、井戸を先に単独で埋めるのは一番高くつく手順です。解体の見積もりに「井戸の埋め戻し込み」で出してもらい、複数社で比較してください。
「井戸の埋め戻し込み」で見積もりを取るのがポイントです
売り方は3つ。損得はこう分かれる
井戸がある家・土地の売り方3パターン
① そのまま売る（現況渡し）：費用0円。告知書に井戸の存在と使用可否を書く。庭付き戸建てを探す買主には散水用・災害用としてプラスに働くことも
② 埋めて売る：解体・更地渡しのときの選択肢。解体とセットで3〜5万円。井戸だけ先行して埋めるのは割高
③ 買取業者に売る：井戸込みの価格で業者が引き取る。手間はゼロだが価格は市場価格より下がる。仲介査定と買取査定の両方を取り、差額を見てから決める
どのパターンでも出発点は同じで、「この土地がいくらで売れるのか」を先に知ることです。かんたん相場検索なら、市区町村を選ぶだけで実際の取引価格を無料で確認できます。
買主への告知——埋めた井戸も「書く」が原則
井戸は、売買契約時に売主が記入する告知書（物件状況等報告書）に書く項目です。書くべき内容は次の3つです。
- 井戸が現存するか、過去に埋めたか
- 現存するなら、使えるか・使っていないか
- 埋めたなら、いつ・どんな方法で埋めたか（分かる範囲で）
親の代に埋めた井戸など、正確な記録がない場合も「昭和◯年頃に埋めたと聞いている・工事内容は不明」と分かる範囲で書けば足ります。告知書に書いた事実は、後から責任を問われにくくする売主の防具です。隠す理由がありません。
お祓いはやるべきか——初穂料の実額
法律上、お祓いの義務はありません。やる・やらないは気持ちの問題ですが、費用感だけ実額を並べておきます。
- 神社の出張祭典の初穂料（公式サイト掲載額）：1.5万円〜、3万円〜、5万円など神社により幅がある
- 解体業者経由で手配した場合の相場：2〜5万円程度
解体業者のなかには、着工前のお祓いを勧める会社もあります。職人さんや近隣への配慮という側面もあるので、解体とセットで売るなら見積もり時に聞いてみてください。単独で神社に頼むより、業者の段取りに乗せた方が日程調整は楽です。
神戸・兵庫で売るなら
神戸市北区や三田市など、市街地から少し外れた旧集落や郊外の戸建てでは、敷地内に井戸が残っている家が珍しくありません。こうした物件は土地が広いことが多く、価格を決めるのは井戸の有無より「土地の広さ×エリアの相場」です。
まず自分のエリアの実勢価格を確認してから、井戸の扱いを考えても遅くありません。かんたん相場検索で市区町村ごとの取引価格を無料で調べられます。売却にかかる手数料・税金を引いた手取り額は売却手取りシミュレーターで試算できます。
相続した実家の売却全体の流れは、こちらの記事にまとめています：実家じまい完全ガイド｜相続した家をどうするか、順番に整理する
まとめ｜埋めるかどうかは「売り方」を決めてから
- 埋め戻しの実費は単独工事で約10万円（5〜20万円）、家屋解体と同時なら3〜5万円
- 解体して売るなら「解体＋井戸」のセット見積もりで比較する。井戸だけ先に埋めるのが一番割高
- 水が出る井戸は埋めずに売る選択肢がある。散水用・災害用として評価する買主もいる
- 現存する井戸も、過去に埋めた井戸も、告知書に書く。記録は売主を守る
- お祓いは義務ではない。やるなら初穂料1.5万〜5万円が実額の目安
※ 本記事には広告（アフィリエイトリンク）が含まれる場合があります。紹介している商品・サービスは、記事の内容に関連するものを編集方針にもとづいて選んでいます。
※ 費用は施工会社・神社の公開料金をもとにした目安です。実際の金額は現地条件・依頼先により変わります。
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