中古戸建 相場 推移/2年で上がった町は4割

「近年は家が買った時より高く売れると聞きます」（Yahoo!知恵袋・2025年4月の質問）。

首都圏・近畿圏・中部圏の、実際に売れた値段（成約価格）の直近の統計では、中古戸建ては前年を上回っています。ただ、国の成約データを市区町村（以下「町」）ごとに数えると、2023年から2025年に5%以上下がった町が3割強あり、自分の町が下がった側なら、圏の数字で決めた売値や買値は外れることがあります。上がった町は約4割、ほぼ横ばいが4分の1でした。

しかも、2年前と今を数字で比べられる町は、当サイトの相場検索が扱う1,525町のうち3割しかありません。

首都圏・近畿圏・中部圏は上昇

東日本レインズ（不動産会社どうしが物件情報をやり取りするネットワーク）の首都圏、2026年9月度は、中古戸建ての成約価格が4,116万円でした。前年の同じ月より5.4%高く、9ヶ月連続の上昇です（2026年10月13日発表）。

近畿レインズの2026年4〜6月期は2,427万円（前年同期比+4.2%）、中部レインズの同じ期間は2,195万円（+3.3%）で、どちらも前年を上回りました。ただ、圏ぜんたいをひとまとめにした数字で、町ごとの向きは出てきません。

国の価格指数に市区町村別はない

国土交通省は「不動産価格指数」を公表しています。区分は全国・9ブロック・3都市圏（南関東圏・名古屋圏・京阪神圏）で、都道府県別は東京都・愛知県・大阪府の3つだけ。市区町村別はありません（作成方法、2020年8月）。

最新の公表は2025年12月分（2026年3月31日公表）です。2026年1月分以降は延期中で、9月28日の告知は「算出時のプログラムに不具合が発生しており、原因の確認作業を行っております」としています。

民間のサイトには、市区町村ごとの推移もあります。LIFULL（ライフル）の「住まいインデックス」がそうですが、価格はAIで査定した参考価格で、売れた値段ではありません。この記事は、国の成約の実データの中央値で数えました。

市区町村に分けると割れる

国の成約データで、2023年と2025年を比べられた町は483でした。向きは3つに分かれます。

• 5%以上上がった町：198（41%）
• ほぼ横ばい（±5%未満）：125（26%）
• 5%以上下がった町：160（33%）

0%を少しでも超えた町まで数えれば268町（55%）です。変化率の中央値は+1.8%で、5%未満なので「ほぼ横ばい」の範囲です。ただ、10町に1町は17%以上下がり、別の10町に1町は30%以上上がっています。

成約の多い町に絞っても、向きは割れたままです。両年とも60件以上ある104町では、上がった町が36、横ばいが37、下がった町が31で、変化率の中央値は+1.0%でした。変化が大きかった順に、6町ずつ並べます。金額は建物の延床1坪あたりで、土地の坪単価ではありません。万円は四捨五入なので、表の2つの数字から割った％とは少しずれます。

上がった町には、栃木県が4つ並びます。

下がった町は、兵庫県の川西市から神奈川県の横須賀市まで、地域がばらばらです。

県ごとに数えても、向きは割れます。比べられた町が5以上ある26都道府県のうち、首都圏の4都県と大阪府・兵庫県、両端の栃木県・静岡県の8つを、変化の中央値が高い順に並べます。

東日本レインズの首都圏にあたる東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県を足すと、比べられた153町のうち、上がった町は63、下がった町は42です。東京都は38町中23町が上がり、下がったのは3町だけ。埼玉県は36町中9町しか上がらず、16町が下がりました。

同じ市の中でも区で向きが分かれる例は、神戸市の9区を2023年と2025年で比べた記事にあります。対象にした取引の範囲が違うため、区ごとの数字は本記事と一致しません。

比べられる町は3割だけ

この図は、当サイトの相場検索が扱う1,525の町（政令市は区ごと）を成約20件以上でふるい分けたもので、2023年と2025年の両方でそろう483町（32%）が、ここまでの集計の対象です。

残りの町は、2023年か2025年の少なくとも一方で、成約が20件に届きません。2025年の成約が10件に届かない町は688（45%）あり、うち71町は1件もありませんでした。20件未満の町を外したのは、数件の入れ替わりで数字が大きくぶれるからです。比べられた483町の内訳は、市が333、東京23区と政令市の区が142で、町と村は8だけです。

ここでの「今」は2025年です。国のデータは取引から数か月遅れで積み上がるため、2026年の分はまだ件数が足りず、比べる数字にできません。

自分の町の推移を調べる

Yahoo!知恵袋には2024年5月、こんな質問もありました。「3年前に3800万ほどで新築の半注文住宅を購入しました」。査定に出すと「2社から4600万ほどは固いと思うとの回答でした」。今売るのが得策かどうか、迷っている質問です。

査定額は、会社の見立てです。町で実際に売れた値段がどう動いたかは、国の成約データで見られます。

かんたん相場検索を開き、「中古戸建て」のタブを選んで、住所と延床面積（坪）を入れます。ツールの説明では、直近2年間の取引実績のうち中央50%（外れ値を除いた目安）の坪単価に、入力した延床面積を掛けた価格帯が出ます。四半期ごとの推移グラフも出ます。対象は新耐震基準（1982年以降）の取引です。

出てきた数字は、次の2つで読みます。

• 価格帯：売る人は査定額、買う人は売り出し価格を、この価格帯と並べます。
• 推移グラフ：2023年ごろからの向きが、上がった側か、横ばいか、下がった側かを見ます。

グラフが出ない町は、国の不動産情報ライブラリで町名まで成約を見られます。電話番号を入れずに調べる手順は、営業電話ゼロで家の売却相場は調べられるの？に書きました。

私は、売る人も買う人も、見る数字は圏の平均ではなく自分の町の数字だと考えています。圏の統計が上がっていても、自分の町が下がった側にいれば、圏の数字は自分の町の判断には使いにくくなります。この先の値動きは、過去2年の集計からは言えません。

築年ごとの値段の違いは、別の数字です。築30年で半額になる街と、9割の値段のままの街を比べた記事があります。

「高く売れると聞きます」。その話が自分の町のことかどうかは、自分の町の数字でしか確かめられません。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格（2023年1月〜2025年12月。国のデータの取得は2026年8月19日時点）を当サイトで2026年10月14日に集計。東日本レインズ「月例マーケットウォッチ」2026年9月度、近畿レインズ2026年4〜6月期、中部レインズ2026年4〜6月期。国土交通省「不動産価格指数（住宅）の作成方法」（2020年8月）と同省の公表延期のお知らせ（2026年9月28日）。Yahoo!知恵袋の質問（2025年4月・2024年5月）。町別・県別の数字は年の代表値の近似で、個別の物件の価格ではありません。