旗竿地VS整形地

同じ市区町村の中でくらべると、旗竿地の土地は整形地より28.4%安く、新築の建売なら10.0%安く売れています。国が公開している取引記録779,190件のうち、旗竿地を含む「袋地等」14,347件を市区町村ごとに数えた結果です。

ところが全国を1本にまとめると、この数字は逆を向きます。旗竿地のほうが高い。

全国でならすと、旗竿地のほうが高い

使ったのは国土交通省が四半期ごとに公開している不動産取引価格情報です。2023年1〜3月期から2026年1〜3月期までの779,190件のうち、土地の形が記録されている609,145件を数えました。

土地の形は9種類で記録されています。正方形・ほぼ正方形・長方形・ほぼ長方形・ほぼ整形・台形・ほぼ台形・不整形、そして袋地等。旗竿地はこのいちばん最後に入ります。

袋地等は14,347件で、形が分かる取引の2.4%でした。土地のみでは261,172件中3,840件（1.5%）、戸建てでは347,973件中10,507件（3.0%）です。「旗竿地は売れない」と言われますが、3年あまりで1万4千件は売れています。

土地のみの取引を、住宅地・面積50〜400平方メートルにしぼると118,313件。袋地等が2,781件、整形（正方形からほぼ整形までの5区分）が115,532件です。

平方メートルあたりの単価の中央値は、袋地等が73,684円、整形が70,000円でした。袋地等のほうが3,684円高い。

戸建ても同じ向きです。敷地50〜400平方メートルの206,184件で、袋地等の価格の中央値は3,200万円、整形は2,500万円。700万円高い。

これは私道VS公道で、私道のほうが高く出たのと同じ構図です。

だからこの記事の数字は、すべて同じ市区町村の中でそろえて比べています。市区町村ごとに袋地等と整形それぞれの中央値を出し、その比を取り、比の中央値を見る。両方に15件以上の取引がある市区町村だけを対象にしました。

同じ市区町村でくらべると、土地は28.4%安い

土地のみ（住宅地・50〜400平方メートル）で、両方に15件以上ある市区町村は38ありました。比の中央値は0.7162。整形地を100として71.6、28.4%安い。

38市区町村のうち、旗竿地が10%超安いところが35（92.1%）、20%超安いところが27（71.1%）。旗竿地のほうが高かったのは1つだけです。

条件を10件以上にゆるめて75市区町村で数えると、比の中央値は0.6967で30.3%安い。92.0%の市区町村で10%超、80.0%で20%超安くなります。件数を増やしても、答えはほぼ同じ場所に落ちました。

差額で見ます。整形地の単価から袋地等の単価を引いた差の中央値は、平方メートルあたり33,215円。150平方メートルの土地に直すと約498万円です。

同じ条件で、ほかの形も数えました。不整形は346市区町村で74.4（25.6%安い）、台形系（台形・ほぼ台形）は401市区町村で91.7（8.3%安い）です。

旗竿地は不整形より2.8ポイント安く、台形とは20ポイント離れています。当サイトの不整形地が安い理由は、形だけではありません。安さの2割は「広さ」のぶんでしたでは不整形を74.2と出していて、あの記事では袋地等が17市区町村・122件しか無く、参考値で止めていました。この記事はその穴を38市区町村・892件で埋めたものです。

市区町村ごとに見ると、向きが割れます。

船橋市では旗竿地のほうが11.7%高く、10件以上の条件では東京都府中市も18.2%高く出ます。一方で川口市は44.9%安い。どちらも東京に隣り合う県の市で、片方は高く、片方は半分近い。「旗竿地だから何割」という一言で決まる話ではありません。

旗竿地は、いま新築の分譲地で生まれている

戸建ての袋地等9,436件の築年数を並べると、中央値は1年でした。整形は21年です。

古い町の奥に残った土地、という想像とは合いません。築年帯で区切って、袋地等がどれだけ混じっているかを数えました。

築0〜5年の戸建て97,310件のうち、袋地等は5,081件で5.2%。築6〜10年で4.2%、築11〜20年で3.5%、築21〜30年で2.6%、築31年以上では2.1%。新しいほど旗竿地の割合が高くなります。

都道府県で見ると偏りがはっきりします。築0〜5年の戸建てに占める袋地等は、神奈川県9.8%、埼玉県9.1%、東京都7.8%、群馬県6.7%、愛知県6.6%、千葉県5.3%。秋田県と香川県は0%、新潟県0.1%、山口県0.2%、山梨県0.3%です。

市区町村まで下ろすと、100件以上ある中で川崎市宮前区が19.2%（240件中46件）、さいたま市緑区が18.6%（354件中66件）、横浜市保土ケ谷区が16.3%（270件中44件）。府中市とさいたま市北区が15.6%で続きます。宮前区では、新築戸建ての5軒に1軒が袋地等です。

私はこの数字を、旗竿地が「残り物」ではなく「作られている土地」だと読んでいます。1枚の土地を前後に割り、奥の区画に竿を付ければ、道路に面する区画を増やせる。神奈川・埼玉の新築で袋地等が1割近くに達しているのは、そういう区画の切り方が普通に使われている結果だと見ています。

新築の建売でくらべると差は10%。差額は土地と同じ500万円

築0〜5年・敷地100〜200平方メートルの戸建てで、両方に15件以上ある69市区町村。比の中央値は0.9000、整形を100として90.0でした。10.0%安い。

延床面積を90〜120平方メートルにそろえても、56市区町村で90.1（9.9%安い）。家の大きさをそろえても数字は動きません。

分布は土地と様子がちがいます。10%超安い市区町村は34（49.3%）で、土地の92%から半分に減りました。±5%以内が15（21.7%）、旗竿地のほうが高いところが4（5.8%）あります。

差額の中央値は500万円。69市区町村それぞれの整形の中央値を並べると、その中央値は4,900万円です。

築0〜5年の袋地等5,006件と整形69,563件を、条件をそろえずに並べるとこうなります。

同じ広さの土地に、同じ広さの家が建っていて、ちがうのは間口だけです。

ここで、土地の28.4%と建売の10.0%を並べます。率は3倍近くちがうのに、差額は土地で498万円、新築で500万円。ほぼ同じ金額です。

私は、旗竿地の値引きは「土地の値引き」であって「家の値引き」ではないと考えています。建売の値段が隣の整形地より1割安く見えるとき、その1割は土地の3割が家の代金で薄まって見えているだけです。

新築でも、市区町村ごとに向きは割れます。藤沢市は旗竿地のほうが5.6%高く（293件中36件）、船橋市2.6%、海老名市2.3%、町田市1.0%、富士見市は差ゼロ。安い側は足立区−41.6%（144件中23件）、豊川市−28.1%、名古屋市名東区−27.5%、世田谷区−26.9%、春日井市−25.6%です。

竿の幅の中央値は3.2m。法律の線は2m

袋地等の土地で間口が記録されているのは1,624件。間口の中央値は3.2mでした。整形は11.7mです。

内訳は、2m未満が9件（0.6%）、2〜3m未満が477件（29.4%）、3〜4m未満が498件（30.7%）、4m以上が640件（39.4%）。整形の土地で間口4m未満は0.7%しかないので、間口3mというのは、整形地ではまず出ない数字です。

建築基準法43条1項は、こう定めています。

> 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。

竿の幅が2mを切ると、この条件を満たしません。取引された袋地等のうち2m未満は0.6%。売れている旗竿地のほとんどは、この線を越えています。

2022年2月、Yahoo!知恵袋に家づくりの途中の人がこう書きました。

> 立地と値段を考えて手が出せる土地が旗竿地でした。竿部分の幅が2m、長さは6mほど。竿、玄関は北に面しています。四方は家に囲まれてます

同じ日に付いたベストアンサーは、値段ではなく日の話でした。

> ２階建てに囲まれているなら厳しいと思います。夏場は日が高いので良いのですが、冬場は日が低いですのでリビングに日が当たる時間は短いと思います。

この人の竿は、法律の線ぴったりです。43条3項は、地方公共団体が条例で、敷地が接しなければならない道路の幅や、接する部分の長さに制限を付け加えられると定めていますが、対象は特殊建築物・3階建て以上・延べ面積1,000平方メートル超などで、5号の「袋路状道路（その一端のみが他の道路に接続したものをいう。）」の定めも「一戸建ての住宅を除く」と書かれています。2階建ての一戸建てなら、43条の条文の上では竿が2mあれば足ります。ただし自治体が別の条例で路地状部分の幅を長さに応じて広く求めている例があるかは、この記事では確かめていません。2mちょうどの竿は、建築指導課で確かめてください。

2023年4月の別の質問では、旗竿地で後悔することは何かという問いに、回答が2語で返っています。

> 建て替えできないのと日当たりの悪さってところですかね

ベストアンサーはこうでした。

> グレードにもよるでしょうが、再建築できるようにゆとりあるとこもありますよ。そうでないなら、そもそも買わない方がいいでしょうね・・・

建て替えができない土地の値段は、何割という次元ではなくなります。再建築不可の家は本当に二束三文？で、前面道路が4m未満の家が実際にいくらで売れているかを同じ取引データから集計しています。前の道の幅そのものの話はお盆に実家へ帰ったら、前の道の幅を測ってください｜道幅4m未満の土地は、駅から遠い地域ほど3割安いに分けてあります。

日当たりは、隣の家の人が答えている

2022年8月、Yahoo!知恵袋に「旗竿地って日当たり悪そうですが実際どんな感じですかね？」という質問が出ました。ベストアンサーはこうです。

> すごく日当たり悪そうですよ。うちの北側の家が旗竿地なので、冬場は全然日が入っていません。夏は庭部分に陽がさしています。

答えているのは旗竿地に住む人ではありません。その南側に住む人です。自分の家の北側にある旗竿地を、冬も夏も見ている。

同じ質問には、こんな回答も並びました。

> 土地の広さによる。30坪の旗竿地は日当たり悪いが、300坪の旗竿地は日当たり良いでしょう。

> 南側が十分確保されていれば問題ないです。

> 旗竿地もいろいろです。旗部分が広ければ日当たりは問題ないです。

旗竿地の旗の部分は、道路に面した家の裏側に入ります。南側に立つ整形地の家から見れば、北側の窓の先に別の家の南向きのリビングと庭が来る。旗竿地VS整形地は、買う人がどちらを選ぶかという話であると同時に、隣り合う2軒の関係でもあります。

私は、整形地を買う人も、裏の区画が旗竿地かどうかを見ておいたほうがいいと考えています。前の節の数字のとおり、神奈川県と埼玉県の新築では10軒に1軒近くが袋地等です。自分が整形地を買ったつもりでも、その裏に竿の付いた区画が控えていることは珍しくありません。

「固定資産税も安い」の安いは、売買とは別の数字

検索の候補には「旗竿地 固定資産税 安い」が出てきます。売値が安いなら税金も安いのか、という問いです。

国税庁のタックスアンサーNo.4620は、道路に接していない無道路地の評価をこう定めています。不整形地として計算した価額から「その価額の40パーセントの範囲内において相当と認める金額を控除」する。控除するのは「接道義務に基づいて、最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の金額」で、路線価に通路部分の地積を乗じた金額です。

No.4617は、騒音や日照阻害などで「その取引金額に影響を受けると認められるもの」について、その部分の価額に「10パーセントを乗じて計算した金額を控除した価額」で評価できるとしています。

不整形地・間口が狭い宅地・奥行が長い宅地には、それぞれ補正率が国税庁の付表で決まっています。その数値はこの記事では扱いません。

旗竿地を買う前・売る前に確かめる4つ

値段は最後で足ります。先に確かめるのは、その値引きが残るかどうかです。

1. 竿の幅と、市区町村の条例。2m以上あるか。2mちょうどなら、建築指導課で条例の上乗せが無いかを確かめてください。建て替えができない土地は、この記事の28.4%の外側です
2. 竿に車と重機が入るか。2022年10月に公開された、旗竿地を買った人のブログには「近所の整形地の坪単価に比べて、４割くらい安い」とあり、そのあとに建築工事費が割高になったと続きます。運搬車両やクレーンが入らず、手運びと手起こしになったからです。同じ人は、依頼した5社すべてのプランで南側に採光のためのくぼみが付いたとも書いています
3. 冬に日が入るか。判断できるのは、その土地の南側に立っている家の高さと距離です。上の知恵袋のとおり、いちばんよく知っているのは隣の家の人です
4. 同じ市区町村の成約価格。土地なら3割、新築なら1割が目安ですが、船橋市や藤沢市のように逆転している市があります。近隣の実際の取引価格を先に見ておけば、提示された金額を自分で判断できます

「立地と値段を考えて手が出せる土地が旗竿地でした」。手が出せたのは、土地の値段です。約500万円の値引きは土地に付いていて、その上に建てる家の代金は隣の整形地と同じ。工事費が上がればその値引きは削れ、売るときには同じ率で安くなります。値引きが手元に残るのは、竿に車が入り、重機が入り、冬に日が入る土地だけです。

よくある質問

旗竿地は整形地より何割安いですか

同じ市区町村の中でくらべると、土地のみで28.4%（38市区町村の中央値）、条件を10件以上にゆるめると30.3%（75市区町村）です。築0〜5年の建売なら10.0%（69市区町村）。差額はどちらも約500万円でした。市区町村ごとの幅は大きく、船橋市では旗竿地のほうが高く、熊谷市では53.5%安くなっています。

建売だと差が小さいのはなぜですか

値引きが土地に付いているからです。150平方メートルの土地の3割（498万円）も、4,900万円の建売の1割（500万円）も、金額はほぼ同じです。上に建てる家の代金に差が付いていないので、総額で見ると率だけが縮みます。

竿の幅が2mあれば建て替えできますか

建築基準法43条1項の「道路に二メートル以上接しなければならない」は満たします。同条3項の条例による上乗せは特殊建築物や3階建て以上などが対象で、5号の袋路状道路の定めは一戸建ての住宅を除いています。2階建ての一戸建てなら条文の上では2mで足りますが、自治体ごとの取り扱いは建築指導課で確かめてください。取引された袋地等の土地で間口2m未満は0.6%、2〜3m未満が29.4%です。

旗竿地は売れないのですか

国の取引記録には、2023年1〜3月期から2026年1〜3月期までに袋地等が14,347件あります。土地のみで3,840件、戸建てで10,507件。売れた土地だけが記録されているので、値段が付かずに流れた分は入っていませんが、3年あまりで1万4千件は売買が成立しています。

「袋地等」と旗竿地は同じですか

同じではありません。「袋地等」は取引の当事者が申告する土地の形の区分で、国は定義を公表していません。旗竿地や路地状敷地はここに入りますが、道路に接していない土地も含まれます。この記事の旗竿地の数字は、すべてこの「袋地等」の数字として読んでください。

出典と集計条件

• 価格の集計は、国土交通省 不動産情報ライブラリの不動産取引価格情報を使いました。2023年1〜3月期から2026年1〜3月期までに公表された779,190件（中古マンション等・宅地（土地と建物）・宅地（土地））のうち、土地の形が記録されている609,145件を対象にしています。土地のみは地域が住宅地・面積50〜400平方メートルの118,313件、戸建て（宅地（土地と建物））は住宅地・敷地50〜400平方メートルの206,184件です。いずれも価格100万円〜3億円の取引に限っています。「袋地等」と「整形」（正方形・ほぼ正方形・長方形・ほぼ長方形・ほぼ整形）を市区町村ごとに中央値で比べ、両方に15件以上の取引がある市区町村だけを対象に、比の中央値を出しています。土地のみは平方メートル単価、戸建ては価格（総額）で比べました。新築の比較は築0〜5年・敷地100〜200平方メートルにしぼっています。2026年1〜3月期は公表の途中です
• 同じ市区町村どうしの比較でも、町ごとの地価差や駅からの距離の違いは残ります。この記事の数字は土地の形だけの影響ではありません。差額（498万円・500万円）は、市区町村ごとの中央値の差の中央値です
• 「袋地等」の定義は国土交通省の公表資料に無く、取引当事者の申告によります。旗竿地と同一ではありません
• 建築基準法43条1項・3項（e-Gov法令検索の原文）
• 国税庁 タックスアンサー No.4620 無道路地の評価／No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価
• Yahoo!知恵袋 竿部分の幅2m・北向きの旗竿地の相談（2022年2月11日投稿）／旗竿地の日当たりについて（2022年8月26日投稿）／旗竿地での後悔について（2023年4月8日投稿）。引用は投稿された文章のままです
• 個人ブログ「【土地】旗竿地を買って後悔したこと」（2022年10月1日）