三田の土地は69.6坪。宝塚より15坪広くて半額でした

三田市で実際に売買された土地は、1区画69.6坪で1,672万円でした。宝塚市は54.5坪で3,150万円です。三田のほうが15坪広くて、値段は53%。

「郊外だから安い」だけなら当たり前の話ですが、三田で起きているのはそれだけではありません。町ごとの値段の差が1.4倍しかなく、地価公示との差も2.2%。国土交通省が公表している三田市の成約47件は、値段が読める街の数字になっています。

1区画69.6坪。比べた9市町でいちばん広い

同じ期間・同じ集計方法で、1区画の広さを並べました。

総額と並べると、広さと値段の関係が逆になっていることが分かります。

尼崎の33.3坪と三田の69.6坪では、家の建て方が変わります。36坪の差は、駐車場2台と庭を取ったうえで、まだ余る広さです。

町別の差は1.4倍。値段が読める街です

三田市で取引が3件以上あったのは4町だけでした。

上と下で1.4倍です。西宮市の25.8倍、明石市の4.3倍、加古川市の3.3倍、川西市の3.2倍と比べると、けた違いに小さい。三田では町を変えても予算がほとんど動きません。

これは三田ニュータウンの成り立ちによるものだと考えられます。あかしあ台も友が丘も、同じ時期に同じ規模で計画された住宅地です。区画の大きさも道路の幅も揃っているので、値段が揃います。

もうひとつ、地価公示との差が小さいことも同じ話です。三田市の地価公示（住宅地18地点）の中央値は坪23.0万円、実際の成約は23.5万円で、差は2.2%。伊丹の33.3%、川西の38.8%と比べれば、ほぼ一致しています。三田では公示価格をそのまま予算の目安に使えます。これは他の市では成り立ちませんでした。

中古マンション59件は、すべて築21年以上だった

三田市の他の種別も並べておきます。

中古マンションの築年数を見ると、59件のうち築21〜30年が16件、築31〜40年が39件でした。築20年以内の成約はゼロです。三田市で売買されているマンションは、1990年代前半までに建ったものに偏っています。

これは買う側にとって、物件価格のあとに来る費用の話につながります。築31〜40年の成約は1㎡16.5万円で、70㎡なら1,153万円。安く買える一方で、外壁・屋根・給湯・配管といった設備が一巡している時期です。

戸建ても事情は近いはずです。三田市の中古戸建ては坪97.7万円で45件成約していますが、下位25%は79.9万円まで下がります。延床30坪で2,397万円。土地を買って建てる案の1,672万円プラス建築費と比べると、こちらも総額で勝負がつく水準です。

物件価格だけで決めず、外壁と屋根にいくらかかるかを先に押さえてください。築30年前後の家では、この工事費が数百万円の単位で効いてきます。

外壁と屋根の塗装費用を取り寄せる ▶

工事費が分かると、築古を買う案を総額で比べられます

私はこう見ています

三田市の数字で目を引いたのは、安さより「揃っていること」でした。町別1.4倍、地価公示との差2.2%。ここまで動かない市は、この連載で見た9市町のなかで三田だけです。

私はこれを、計画的に作られた街のデータだと考えています。三田ニュータウンは面として整備された住宅地なので、区画も建物も年代が揃い、値段の散らばりが生まれにくい。値段が読めるというのは、買う側にとっては騙されにくいということでもあります。

そのうえで正直に書いておくと、この記事の土地の数字は47件しかありません。町別に出せたのも4町だけです。「差が小さい」という結論自体が、件数の少なさから来ている可能性を私は否定できません。1.4倍という数字は、幅を持って読んでください。

その点、中古マンションの59件がすべて築21年以上だったという事実のほうは、件数もあって動かしにくい数字です。三田で中古を買うなら、これが出発点になります。

予算を決める前にやる3つのこと

1. 69.6坪を前提に家を設計する。 阪神間の33坪から47坪を想定した間取りをそのまま持ち込むと、土地が余ります。庭・駐車場・平屋まで含めて考えたほうが、この広さは活きます。

2. 公示価格を目安に使ってよい数少ない市です。 三田の実勢は公示の+2.2%。伊丹の+33.3%、川西の+38.8%のようなずれがありません。地価公示のニュースで見た数字が、そのまま計算に使えます。

3. 中古を買うなら工事費を先に出す。 売買されているマンションは全部が築21年以上でした。物件価格に外壁・屋根・設備の費用を足した総額で、土地から建てる案と比べてください。

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同じ集計方法で並べた他の市は加古川なら60.5坪の土地が1,350万円と川西の土地は南部82.6万円、山手のニュータウン26.0万円にまとめています。

この記事の数字の出どころ

• 成約価格：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報。集計期間は2024年第4四半期から2025年第4四半期。宅地47件、中古戸建て45件、新築戸建て11件、中古マンション59件
• 坪単価・区画の広さ・成約総額は、それぞれ独立に中央値を取った数字です。3つを掛け算しても一致しません
• 町別の集計は取引3件以上の町のみ。三田市は宅地47件と少なく、4町しか出せていません。1町あたり3件から5件なので、順位も倍率も幅を持って読んでください
• 新築戸建ては11件のみで、1件の影響が大きい数字です
• 中古戸建て・新築戸建ての坪単価は、取引総額を建物の延床坪数で割った値です。土地の坪単価とは分母が違います
• 中古マンションは1982年以降に建てられた物件に限定。築年数は2026年を基準に数えています
• 地価公示：国土交通省の地価公示。三田市内の住宅地18地点の中央値。他市も同じ条件で集計しています