中古住宅の外回りはどこを見る？屋根・外壁・基礎・擁壁の内見チェック

外回りは、建物を雨や地面の水から守る部分が集まっています。室内を先に見ると時間切れになりやすいため、到着したら敷地を一周し、基礎から上へ視線を動かすのが確認しやすい順番です。

結論：確認順序を決め、症状と未確認箇所を記録する

外回りは「地面→基礎→外壁→軒裏・雨樋→屋根」の順で見て、気になる症状の位置と大きさを撮影します。ひびだけで良否を断定せず、複数箇所に同じ症状がないか、室内側に関連する染みがないかを確認します。

なぜ確認するのか

国土交通省の既存住宅状況調査方法基準では、基礎・壁・柱などの構造耐力上主要な部分と、屋根・外壁・開口部などの雨水の浸入を防止する部分が調査対象に含まれます。購入者の目視は診断ではありませんが、追加調査が必要な場所を見つける手掛かりになります。

参考：国土交通省「既存住宅状況調査方法基準の解説」

内見での確認手順

1. 敷地と排水

• 勾配：雨水が建物側へ集まりそうな傾きになっていないか確認します。
• 水たまり跡：地面に乾いた後の跡や苔・変色がないか確認します。
• 雨樋の排水先：雨樋の水がどこへ流れているか、詰まりや破損がないか確認します。

2. 基礎

• ひび・欠け：幅や長さ、複数箇所に同じ症状がないか確認します。
• 鉄筋の露出：コンクリートが剥がれて鉄筋が見えていないか確認します。
• 補修跡：過去に補修された形跡があれば時期と内容を質問します。

場所が分かるよう全景と近接の2枚を撮ります。

3. 外壁と開口部

• ひび：外壁表面のひび割れの位置と幅を確認します。
• 目地の切れ：サイディングの目地シーリングが切れていないか確認します。
• 塗膜の剥がれ：塗装の浮きや剥がれがないか確認します。
• 窓まわりの隙間：サッシまわりのコーキングに隙間がないか確認します。

4. 軒裏・雨樋

• 軒裏の染み：雨漏りの兆候となる染みや変色がないか確認します。
• 雨樋の外れ・変形：継ぎ目の外れやたわみがないか確認します。
• 集水器付近の詰まり：落ち葉やゴミが詰まっていないか確認します。

5. 屋根

• ずれ・割れ：屋根材のずれや割れが見える範囲にないか確認します。
• 雨樋の状態：屋根と雨樋のつながりに異常がないか確認します。

地上やバルコニーから安全に見える範囲だけ確認し、屋根には上りません。

6. 擁壁・境界

• 擁壁：ひび、ふくらみ、排水孔の詰まりがないか確認します。
• 境界標：敷地の境界標が確認できるか仲介会社に確認します。
• 越境物：塀・樹木・軒などが隣地へ越境していないか確認します。

内見後にすること

1. 気になる写真に場所と内容を付ける
2. 仲介会社へ質問し、回答日と回答者を記録する
3. 資料や専門家の調査が必要な項目を分ける
4. 修繕費を見込む場合は契約前に見積もり条件を確認する

注意点

ひび幅や傾きには専門的な測定が必要です。見た目だけで「危険」「問題なし」と断定しないでください。高所、床下、擁壁の裏側など危険な場所へ入らず、気になる場合は建築士や専門業者へ調査を依頼します。

FAQ

外壁が塗り直されていれば安心ですか？

外観が新しくても、塗装前の状態や下地、防水、補修範囲は分かりません。施工時期、工事内容、保証書を確認します。

基礎の細いひびはすべて問題ですか？

ひびの原因や重要度は幅・深さ・位置・連続性などで異なります。写真と位置を記録し、必要に応じて専門家へ確認します。

まとめ

室内側の染みや建具の動きも関連して確認しましょう。 室内チェックへ。

中古住宅内見チェックリストWeb版・PDF版もご利用ください。

執筆・確認方針

国土交通省・環境省の公開資料を確認し、不動産実務経験をもとに購入者が現地で記録しやすい形へ整理しました。2026年7月18日確認。個別物件の安全性や契約判断を保証するものではありません。