フラット35は、本人か親族が住む家を買うための住宅ローンです。「自分の家なのだから、ローンを返していればどう使っても自由」と思いがちですが、そうではありません。借りた家を勝手に貸したり、お店や民泊にしたりすると、残りのローンを一度に返すよう求められることがあります。
10月20日には、会計検査院が、フラット35で買った家を店舗や民泊に使っていた例が64件見つかったと公表しました（くわしくはフラット35 不正利用/民泊や店舗に無断で）。では、どこまでならよいのか。住宅金融支援機構のよくある質問から整理します。
先に結論
- ✓ 転勤など、やむを得ない事情で一時的に住めないなら、戻る前提で貸してよい。ただし金融機関で住所変更の手続きをする
- ✓ はじめから人に貸すつもりの家や、民泊に使う家には使えない
- ✓ 店舗や事務所を併せた家は、条件を満たせば住宅部分だけが借入れの対象になる
してよいこと・いけないこと
| こんなとき | フラット35では |
|---|---|
| 転勤で一時的に住めないので、戻るまで貸す | 貸してよい。金融機関の窓口で住所変更の手続きをする |
| 単身赴任中で本人はすぐ住めないが、家族は住む | 申し込める（家族がお金を受け取ったあとすぐ入居できること） |
| 週末に自分で使うセカンドハウス | 使える。ただし住宅ローン控除はなし、二つ目のフラット35は借りられない |
| 1階の一部を自分のお店や事務所にする | 条件つきで可。借りられるのは住宅部分だけ |
| はじめから人に貸すつもりで買う | 使えない（投資用） |
| 住まずに民泊・旅館として使う | 使えない。分かれば全額を一括で返す |
出典：住宅金融支援機構のよくある質問（賃貸・単身赴任・セカンドハウス・店舗併用・投資用）。
売る・継ぐ・片付ける、を決めるときに読むもの
値段が分かったあとにやることは、売る・名義を変える・その前に中の物を片付ける、で人によって違います。相続登記は2024年4月から義務になり、相続を知った日から3年以内に申請しないと過料の対象になるので、放っておける手続きではなくなりました。
買い取る側にいた人が、売る側に向けて書いた本です。公示地価や基準地価は「いくらで出すか」の目安にしかならず、手元に残る額は業者の選び方と交渉で変わります。地方ほど売りにくくなる前提で書かれています。
葬儀・年金・保険・相続の届出を、期限つきで並べた図解のムックです。年度版なので税制改正のぶんが毎年入れ替わります。何をいつまでにやるのかが分からない段階なら、ここから入るのがいちばん早いです。
名義変更を司法書士に頼まず自分でやる人向けの手順書です。第2版で義務化・相続人申告登記・戸籍の広域交付に対応しています。登記簿と戸籍の読み方から入るので、書類集めの段階で止まっている人でも進められます。
親が元気なうちに片付ける前提で、家族会議の開き方や「捨てる」と言わない進め方をマンガで扱っています。売るにも貸すにも、中の物が残ったままでは査定も見学も先に進みません。
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店舗や事務所を併せる条件
- 住宅部分の床面積が、建物全体の半分以上ある
- お店や事務所は、本人か一緒に住む人が自分で使う（人に貸すのはだめ。自分が経営する会社にただで貸すのはよい）
- 住宅部分とお店の間が壁や戸で区切られ、原則として中で行き来できる
- 一つの建物として登記する（お店を別に登記しない）
出典：住宅金融支援機構のよくある質問。お店の例として、事務所、日用品の販売、食堂、理容院、クリーニング店、学習塾が挙げられています。会計検査院が見つけた店舗の例では、借りる前に出した間取りの資料に、出入口が2つあることや、お店の設備が描かれていたものもありました。
民泊はなぜだめなのか
民泊には、届け出て年180日まで営業できる「住宅宿泊事業」、国家戦略特区で認められる「特区民泊」、許可を受ける「旅館業」の3つがあります。住宅金融支援機構は、住まずに民泊や特区民泊に使うこと、承諾なく旅館業に使うことを、どれも不適正な利用としています。
守らなかったら
住宅金融支援機構は、融資額残高証明書を転送できない郵便で家あてに送るなどして、本人や親族が実際に住んでいるかを定期的に確かめています。住まずに人に貸したり、民泊やお店に使ったりしていると分かれば、借りたお金の全額を一括で返すよう求められます。会計検査院の報告によると、借りるときの契約書にも、届け出ないで住まなかったときや、承諾を得ないで住宅以外に使ったときは、すぐに返す決まりが書かれています。
読者
急に転勤が決まったら、まず何をすればいいの？
おかあさんローンを返している金融機関の窓口に、新しい住所の変更届を出してね。戻る前提で貸すなら、期間を決めて貸せる定期借家にしておくと、帰るときに困らないわ。
ローンの返し方を見直したいときは住宅ローン 繰り上げ返済/いくらから・手数料もどうぞ。問い合わせは、ローンを借りている金融機関の窓口へ。
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