市街化調整区域VS市街化区域

「市街化調整区域の土地は、市街化区域より2〜3割安い」。検索すると最初のほうに出てくる説明のひとつです。国が公開している取引価格を、同じ市区町村の中で市街化区域と並べて数えると、土地の平方メートル単価は56.8%安い。2〜3割ではなく、5割台です。

ただし家ごと買うなら、話が変わります。新しい家では差がなく、古くなるほど開きます。

土地は、同じ市区町村の市街化区域より56.8%安い

使ったのは国土交通省が四半期ごとに公開している不動産取引価格情報です。2023年1〜3月期から2026年1〜3月期までに公表された779,190件のうち、都市計画の区分が記録されている774,746件を対象にしました。

まず土地のみの取引です。住宅地で面積50〜1,000平方メートル、価格100万円〜3億円にしぼって184,022件。市街化調整区域が16,775件、市街化区域が147,196件です。

全国をそのまま並べると、こうなります。

線引きの外へ出るほど安くなります。調整区域は「いちばん安い土地」ではなく、4段のうち上から2番目です。調整区域より安い区分が、下に2つあります。

ただ、この全国の数字はそのまま使えません。調整区域は郊外に、市街化区域は都心に集まっています。場所の違いをそのまま含んだ数字です。

だからこの記事の数字は、すべて同じ市区町村の中で比べています。市区町村ごとに調整区域と市街化区域それぞれの単価の中央値を出し、その比を取り、比の中央値を見る。両方に15件以上の取引がある市区町村だけを対象にしました。286市区町村が残ります。

結果は0.4317。市街化区域を100とすると調整区域は43で、56.8%安い。

内訳は、調整区域のほうが高い市区町村が16（5.6%）、差が±5%以内が5（1.7%）、20%超安い市区町村が253（88.5%）です。10市区町村のうち9つ近くで、2割超安く取引されています。

安い側の端は北海道札幌市東区の−94.0%、福岡県福岡市早良区の−93.9%、千葉県柏市の−93.4%。高い側の端は千葉県印西市の＋124.3%、三重県いなべ市の＋81.2%、大阪府泉佐野市の＋76.6%です。

「2〜3割」「半額」「ケタ違い」。数字がばらばらだった理由

Yahoo!不動産の「教えて！住まいの先生」に、2011年4月の投稿が残っています。

> 市街化調整区域の土地の価格ですが、隣の丁目は坪15万円が相場です。何割位やすくなり、坪いくらが妥当でしょうか？

補足には「隣の丁目は市街化地域で、数件売りにでてるので相場が坪15万とわかるのですが こちらの土地は市街化調整区域で、近所、売りにでてないので相場がわかりません」とあります。ベストアンサーの答えは、こうでした。

> あくまでも一般的には半額以下とか、ケタが一つ違うなんてことが多いですけどね。

いま買取業者やポータルの解説を開くと、「2〜3割」「30〜50%」「70〜90%」と数字が並びます。どれにも出典は付いていません。15年前の知恵袋と今の解説記事で、答えが2割から9割まで散らばっている。

散らばる理由のひとつは、何をそろえて比べるかです。

調整区域の土地は広い。面積の中央値は270平方メートルで、市街化区域の200平方メートルより70平方メートル大きい。500平方メートル以上の取引が、調整区域では19.0%、市街化区域では9.6%です。逆に100平方メートル未満は調整区域で3.0%、市街化区域で10.0%。

広い土地は単価が下がります。面積を150〜400平方メートルにそろえると、比の中央値は0.5809。差は56.8%から41.9%に縮みます（192市区町村）。総額で比べても0.5953で、40.5%安い。

単価だけなら5割台、同じ広さの土地どうしなら4割。「何割安いか」は、そろえる条件で1割以上動きます。

金額にすると、同じ市区町村の市街化区域との差額は中央値で1平方メートルあたり32,201円。200平方メートルの土地なら約644万円です。

年ごとの推移も見ました。2023年の取引だけで比の中央値は0.4951、2024年は0.4985、2025年は0.4819。2024年はわずかに縮み、2025年に開きました。3年を通して縮んではいません。

前の道が私道か公道かを同じ方法で比べた私道VS公道では、中古戸建ての差は2.2%でした。線引きの内と外の差は、戸建てでも39%で、桁が違います。土地の広さや形で値段がどう動くかは不整形地が安い理由は、形だけではありません。安さの2割は「広さ」のぶんでしたにまとめています。

戸建ては、買うときは同じ値段で、古くなると4割安い

次に中古戸建て（宅地（土地と建物））です。住宅地、敷地50〜1,000平方メートル、価格100万円〜3億円で291,743件。調整区域が19,330件、市街化区域が244,029件です。

全国をそのまま並べると、調整区域の総額の中央値は1,400万円、市街化区域は2,800万円。ちょうど半分です。延べ床面積の中央値はどちらも105平方メートルで同じ。敷地は調整区域が230平方メートル、市街化区域が160平方メートルで、調整区域のほうが70平方メートル広い。築年数の中央値は調整区域が29年、市街化区域が21年で、8年古い。

同じ市区町村で比べると（316市区町村）、比の中央値は0.6107。39%安い。土地の56.8%より、ずっと小さい差です。建物が乗ると、差が縮みます。

ここで築年で分けます。敷地100〜500平方メートルにそろえ、築年数（取引した年から建築年を引いたもの）で3つの帯に分けました。

築10年以内は、差がありません。87市区町村のうち、調整区域のほうが高いところが37（42.5%）、±5%以内が22（25.3%）。安いほうが少数派です。

築31〜60年になると、121市区町村のうち110（90.9%）で10%超安く、比の中央値は0.6です。

同じ市区町村に築0〜10年と築31〜60年の両方の集計がある51市区町村だけを取り出すと、新しい家は100、古い家は59。47市区町村（92.2%）で、古い家のほうが差が大きい。

福岡県糸島市は新しい家で153、古い家で65。茨城県水戸市は127から45。愛知県豊田市は110から40。千葉県千葉市若葉区は100から22。千葉県船橋市は96から32。

実額でも並べます。敷地100〜500平方メートルの中古戸建てで、全国をそのまま並べた中央値です。

築10年以内の家が3,300万円、築41年を超えた家が480万円。市街化区域は3,800万円が990万円。落ち方が違います。

新築で差が出ないのは、許可が通った区画だから

都市計画法7条3項は、調整区域をこう定めています。

> 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

同じ法律の29条1項は、都市計画区域の中で開発行為をする人は都道府県知事の許可を受けなければならないと定め、34条は調整区域について、次の各号のどれかに当たると認める場合でなければ知事は開発許可をしてはならない、と絞っています。

つまり線引きのあとに調整区域で分譲された区画は、34条のどれかの号で許可が通った土地です。線引きの前から建っていた家と、農家の家は別で、あとで書きます。建売分譲の区画も、許可が通った区画です。号は3つ覚えれば足ります。

11号は、市街化区域に隣接または近接し、「おおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち」、都道府県の条例で指定する土地の区域内で行う開発行為です（条文の途中にある政令・条例の指定に関する語句は省いています）。

12号は、「都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの」。市街化を促進するおそれがなく、市街化区域内で行うことが困難または著しく不適当と認められる開発行為として、条例で範囲を決めたものです。

14号は、「都道府県知事が開発審査会の議を経て」認める開発行為。個別に審査して通す枠です。

ここからは私の読みです。建物代は、場所に関係なく同じです。そして許可を通した区画には、市街化区域並みの需要がつく。だから買う日の値段はそろいます。差が出るのは次に売るときで、その土地を「誰が買えるか」が34条で絞られている。新築の買主には見えていなかった条件が、中古になった日に値段に出ると私は見ています。

もうひとつ、29条1項2号があります。農業・林業・漁業を営む人の住宅は、調整区域でも許可がいりません。いわゆる農家住宅です。これらは「誰が使うか」とセットで認められた建物で、第三者に売る前に使用者の制限を外す手続きが要る自治体があります。線引きの日より前から建っていたかどうかで扱いが変わる話は、相続した実家を壊す前に｜市街化調整区域は更地にすると建て直せない土地があるに書きました。

「売れない」は本当か。取引の7.2%が調整区域

2024年12月のYahoo!知恵袋に、相続を迷っている人の投稿があります。

> 市街化調整区域に約100坪程の一戸建てがあるのですが、その家を相続するがどうか悩んでいます。市街化調整区域だと手放したくても買い手が居なくて維持費ばかりかかってしまうみたいな事になってしまうのでしょうか？？

数えます。都市計画の区分が記録された774,746件のうち、調整区域は55,641件。7.2%です。3年余りで5万件以上が売買され、価格が記録されています。

種別で分けると、土地だけなら260,633件のうち32,007件で12.3%。土地と建物は347,076件のうち22,823件で6.6%。中古マンションは167,037件のうち811件で0.5%。調整区域にマンションはほとんどありません。

都道府県で見ると、偏りがあります（土地と戸建ての合計）。

茨城県では3件に1件が調整区域です。東京都では1,000件に3件。大阪府は2.7%、京都府は2.9%、北海道は2.8%です。

市区町村まで下りると、調整区域のほうが主役の街があります。熊本県合志市は559件中411件で73.5%、茨城県坂東市は70.6%、千葉県富里市は66.8%、愛知県稲沢市は64.7%。この4市では、市街化区域の取引のほうが少数派です。

市街化区域の土地は4割が2,000万円超。調整区域は1割強です。「売れない」の中身は、この段の違いと、34条の許可が土地ごと・用途ごとにしか下りないことの2つが混ざっています。

住宅ローンは「組めない」ではなく、銀行ごとに違う

2025年7月のYahoo!知恵袋です。

> 欲しい中古戸建が市街化調整区域です。住宅ローンは組めないのでしょうか？また、私は育休中でローンは組みにくいのでしょうか？

ベストアンサーは「銀行で支店長しております。組めません。再建築不可の為、担保価値がゼロだからです。」でした。同じ質問の別の回答は「金融機関と物件による」と反対のことを言っています。

銀行が公表している「よくある質問」のページを、そのまま並べます。

三者三様です。「組めない」とも「組める」とも書けません。3行に共通しているのは、銀行が見ているのが「第三者が再建築できるか」の1点だということです。出す書類は開発許可証の写しか、適合証明書。どちらもその建物が何の許可で建ったかを示すものです。

2024年9月の「教えて！住まいの先生」には、調整区域に家を建てた人への回答として、JA（ジェイエー・農業協同組合）のバンクを勧めるものがあります。

> 住宅ローンの場合に市街化調整地域は担保評価額が低いので思ったほど借り入れ出来ない場合がありますから事前に銀行に相談に行った方が良いです。市街化調整地域での住宅ローン、困ったときはJAバンクに相談です。

「市街化調整区域 住宅ローン」のサジェストに「農協」が出てくるのは、JA（農協）に聞きに行く人が多いことの表れです。

再建築できない家がいくらで売れているかは、前面道路の幅が4メートル未満の家を同じ取引データで集計した再建築不可の家は本当に二束三文？にあります。

買う前・売る前に確かめる4つ

順番があります。値段を聞きに行くのは最後で足ります。

1. 線引きの前か後か、何号の許可か。市区町村の開発指導課で、住所を伝えれば分かります。登記事項証明書と固定資産税の課税明細書を持っていくと早い
2. 第三者が住めるか。農家住宅・分家住宅として建った家は、使う人にひもづいています。使用者の制限があるか、外せるかを同じ窓口で聞く
3. 同じ市区町村の、同じ築年帯の取引価格。上の表のとおり、新しい家は差ゼロ、築31年を過ぎると4割です。「調整区域だから」の一言で出された査定額は、この2つで割り戻して読む
4. ローンは事前審査の段階で「市街化調整区域」と伝える。扱いは銀行ごとに違い、出す書類も違います。契約を進めてから聞くより、最初に伝えたほうが早い

2023年11月の知恵袋に、こんな質問があります。

> マイホームについて質問です。市街化調整区域は買わない方がいいのはなぜですか？市街化区域にいつかなることはありますか？

ベストアンサーは「今は、人口減少や、都市計画のコンパクト化で、逆線引きと言って、市街化区域を市街化調整区域にする例まであります。」と答えています。逆線引きの実例はこの記事では確かめていません。ただ7条3項が「市街化を抑制すべき区域」と定めている以上、「そのうち市街化区域になる」を前提に買うことはできません。

冒頭の「2〜3割安い」に戻ります。土地の単価なら5割台、同じ広さなら4割、家ごとなら買う日はゼロで売る日に4割。「何割か」の答えは1つではなく、何を、いつ買って、いつ売るかで変わります。

よくある質問

市街化調整区域の土地は、市街化区域よりどれくらい安いですか

同じ市区町村の中で比べた平方メートル単価の中央値で56.8%安い（286市区町村）。面積を150〜400平方メートルにそろえると41.9%、総額では40.5%です。差額の中央値は1平方メートルあたり32,201円で、200平方メートルなら約644万円になります。

市街化調整区域の家は買わない方がいいですか

買う日の値段は、築10年以内なら同じ市区町村の市街化区域と差がありません。差が出るのは売る日で、築31〜60年では40%安い。買うなら「何の許可で建った家か」「第三者が住めるか」を先に市役所で確かめ、手放すときの値段を織り込んで決めることになります。

市街化調整区域で住宅ローンは組めますか

銀行ごとに違います。取り扱わないが再建築できる場合は申し込めるとする銀行、建築許可がおりる建物は対象とする銀行、総合的に判断するとしか書いていない銀行があります。共通しているのは、第三者が再建築できるかを見ることです。開発許可証の写しや適合証明書を求められます。

市街化調整区域の土地は売れないのですか

2023年1〜3月期から2026年1〜3月期までに、調整区域の取引が55,641件記録されています。全体の7.2%、土地だけなら12.3%です。ただし値段の段が違い、調整区域の土地の18.2%は300万円未満で取引されています。

市街化調整区域より安い土地はありますか

あります。線引きをしていない都市計画区域（非線引き）の平方メートル単価の中央値は17,143円、都市計画区域外は8,921円で、調整区域の29,545円より安い。調整区域は4段のうち上から2番目です。

出典と集計条件

• 価格の集計は、国土交通省 不動産情報ライブラリの不動産取引価格情報（API XIT001）を使いました。2023年1〜3月期から2026年1〜3月期までに公表された779,190件のうち、都市計画の区分が記録されている774,746件が対象です。2026年1〜3月期は公表の途中です
• 「市街化区域」は、用途地域が記録されている12区分（第1種・第2種低層住居専用、第1種・第2種中高層住居専用、第1種・第2種住居、準住居、近隣商業、商業、準工業、工業、工業専用）をまとめたものです。「非線引き」は「市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域」、「都市計画区域外」はそのままの区分です
• 土地は種別「宅地(土地)」、地域「住宅地」、面積50〜1,000平方メートル、価格100万円〜3億円の184,022件。中古戸建ては種別「宅地(土地と建物)」、地域「住宅地」、敷地50〜1,000平方メートル、価格100万円〜3億円の291,743件（築年帯の集計は敷地100〜500平方メートル）。築年数は取引した年から建築年を引いたものです
• 市区町村ごとに調整区域と市街化区域それぞれの中央値を出し、その比を取り、両方に15件以上の取引がある市区町村だけを対象に比の中央値を出しています。同じ市区町村どうしの比較でも、町ごとの地価差や駅からの距離の違いは残ります。この記事の数字は区域区分だけの影響ではありません
• 都道府県別・市区町村別の「調整区域の割合」は、中古マンション等を除いた土地と戸建ての合計に対する件数の割合です。市区町村別は200件以上の市区町村だけを挙げています
• 農地・林地の取引はこの記事の集計に入れていません
• 都市計画法 7条・29条・34条（e-Gov法令検索）
• SBI新生銀行 よくあるご質問「市街化調整区域内の物件」／住信SBIネット銀行 フラット35「市街化調整区域内の建物」／auじぶん銀行 住宅ローン「市街化調整区域」
• Yahoo!不動産 教えて！住まいの先生「市街化調整区域の土地の価格」（2011年4月）／Yahoo!知恵袋「欲しい中古戸建が市街化調整区域です」（2025年7月）／Yahoo!知恵袋「市街化調整区域に約100坪程の一戸建て」（2024年12月）／Yahoo!知恵袋「市街化調整区域は買わない方がいいのはなぜですか」（2023年11月）／Yahoo!不動産 教えて！住まいの先生「調整区域ならではの後悔ポイント」（2024年9月）

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