東神奈川 マンション　横浜線の10年後の価格1位は坪614万円　今は新横浜より安いのに、なぜ抜くと出たのか？

JR横浜線の20駅のうち、2034年に中古マンションの坪単価がいちばん高くなると予測されたのは、新横浜駅ではなく東神奈川駅でした。ダイヤモンド不動産研究所が2026年9月4日に公開したAI予測で、東神奈川は1坪614万円（2024年比+94.68％）、新横浜は592万円（同+86.64％）です。

ところが2024年の時点では、東神奈川のほうが新横浜より1坪あたり1万5,657円だけ安い。今は下にいる駅が、10年かけて追い抜くという形の予測です。

JR横浜線20駅の2034年の中古マンション価格ランキング

ダイヤモンド不動産研究所が公開したランキングは20駅ぶんあります。2034年の予測坪単価が高い順に並べたものが下の表です。

表を見て最初に目につくのは、順位ではなく段差のほうです。1位と2位だけが+86％を超え、3位の成瀬から下は+17％〜+66％の範囲に収まります。3位以下18駅の予測増減率を並べると、真ん中は+27.4％でした。

2034年の金額でも同じことが起きています。2位の新横浜は592万円、3位の成瀬は275万円で、その差は1坪317万円。1位と3位では2.24倍の開きです。2024年の時点では1.41倍だったので、この予測は「沿線が全体的に上がる」ではなく「2駅だけが別の動き方をする」と言っています。

東神奈川が1位になった理由

横浜駅から1駅3分で、京急とはデッキでつながっている

東神奈川駅の住所は横浜市神奈川区東神奈川1丁目。JR横浜線のほかに京浜東北線が乗り入れ、ペデストリアンデッキで京急本線の京急東神奈川駅（2020年3月までの京急仲木戸駅）と直結しています。横浜駅までは1駅3分です。

JR東日本の「各駅の乗車人員」によると、2024年度の東神奈川駅は1日平均3万4,547人。うち定期が1万8,357人で、定期の割合は53.1％です。新横浜駅は4万9,813人と数では上回りますが、定期の割合は47.7％にとどまります。東神奈川は毎日ここから通う人が半分を超える駅で、新横浜は出張やイベントで来る人の比率が高い駅、という違いがそのまま数字に出ています。

駅前の再開発は、20年かけてもう4つ終わっている

横浜市の「東神奈川駅周辺地区」のページに、完了した事業が並んでいます。

• 東神奈川駅東口地区市街地再開発事業（平成11年度〜平成14年度・約0.7ha・地上19階地下1階・144戸）
• 東神奈川駅前地区優良建築物等整備事業（平成10年度〜平成15年度・約0.3ha・地上19階地下1階・112戸）
• 東神奈川一丁目地区市街地再開発事業（平成26年度〜令和2年度・約0.2ha・地上20階地下1階・110戸）
• 福祉施設整備事業（かなっくシティ東部療育ビル）

いま「かなっくシティ」と呼ばれている駅前広場・歩行者デッキ・神奈川区民文化センターは、この一連の事業でできたものです。つまり東神奈川の駅前整備は、これから始まる話ではなく、2002年から20年以上かけて積み上がってきたものの続きにあたります。直近の東神奈川一丁目地区が完了したのは令和2年度、2021年3月です。

10年で乗る人が増えたのは、20駅のうち東神奈川と大口だけ

ここからは、公開されている一次情報をこちらで集計したものです。JR東日本の「各駅の乗車人員」で、横浜線20駅の2014年度と2024年度を突き合わせました。

10年間で1日平均乗車人員が増えていたのは、東神奈川（3万4,119人→3万4,547人・+1.3％）と大口（1万7,671人→1万8,691人・+5.8％）の2駅だけでした。残る18駅はすべて減っています。そして増えていた2駅は、どちらも横浜市神奈川区にあります。

2026年の地価公示でも、上がり幅が沿線でいちばん大きい

土地の値段でも同じ方向が出ています。2026年（令和8年）の地価公示から、横浜線20駅の駅前500m以内にある標準地43地点を抜き出して、前年からの変動率で並べました。

いちばん上がっていたのは東神奈川駅から250mの標準地で、1年で+14.3％（横浜市神奈川区西神奈川1丁目、1平方メートルあたり84万円）。2位が八王子駅360mの+12.9％、3位が東神奈川駅360mの+12.6％です。新横浜駅250mは+11.4％で5位でした。

この東神奈川の地点は、2014年に1平方メートル42万8,000円だったものが2026年に84万円。12年で+96.3％です。マンションの予測が+94.68％というのは、足元の土地の動きとほぼ同じ速さを、これから10年も続けるという読みになります。

これから増えるのは、東高島駅北地区

東神奈川駅のもうひとつの材料が、駅の南側で動いている東高島駅北地区の土地区画整理事業です。横浜市のページによると、都市計画決定は平成29年3月、組合設立の認可は平成30年6月。区画整理が約7.5ha、埋立が約1.5haで、施行期間は平成30年度〜令和9年度（令和10年3月31日まで）とされています。

新横浜が2位だった理由

先に断っておくと、新横浜の予測が低いわけではありません。2024年比+86.64％は、3位の成瀬（+23.13％）の3.7倍です。20駅のなかでは東神奈川と新横浜の2駅だけが別格で、その2駅のなかでの順位が2番目、という話になります。

新横浜駅は横浜市港北区篠原町。東海道新幹線が停まり、東京駅まで約19分。横浜市営地下鉄ブルーライン、東急新横浜線、相鉄新横浜線に乗り換えられます。2023年3月の相鉄・東急新横浜線の相互直通運転で、広域からの行きやすさはさらに上がりました。

土地の値段だけを見れば、新横浜は東神奈川を大きく上回ります。2026年の地価公示で、新横浜駅から250mの標準地（港北区新横浜3丁目・事務所）は1平方メートル273万円。東神奈川駅250mの84万円の3.25倍です。ただしこれは駅前のオフィス街の地点で、住むための土地の値段ではありません。

横浜市都市整備局は2026年秋に「新横浜駅北部地区まちづくり方針」の策定を目指しています。横浜市の説明によると、1975年（昭和50年）の土地区画整理事業の完了から50年が経ったことが背景にあります。素案は2026年6月30日に記者発表されました。

予測ではなく、実際に売れている値段で確かめる

ここからは、ダイヤモンドのAIが学習に使ったのと同じ出どころ（国土交通省 不動産情報ライブラリの不動産取引価格情報）を、こちらで生のまま集計したものです。2024年第1四半期から2026年第1四半期までの中古マンション等の成約価格を、駅の徒歩圏にあたる町丁で拾いました。

面積を分けずに全部混ぜると、東神奈川の坪単価は298万円、新横浜は273万円で、大きな差は出ません。ところが専有面積50〜70m2（ファミリー向け）だけを取り出すと、東神奈川が坪285万円、新横浜が坪217万円で、1.31倍の差がつきます。

差が生まれる理由は、取引の中身です。新横浜駅の徒歩圏で拾えた304件のうち、30m2未満が122件で全体の40％を占めます。この帯の坪単価は397万円と高く、投資用の小さな住戸が、新横浜全体の平均坪単価を押し上げています。50〜70m2に絞ると、新横浜は坪217万円まで下がります。

ダイヤモンドの予測では2034年に逆転することになっていますが、ファミリー向けの広さに限れば、逆転はすでに起きています。

価格の順位と、上がり方の順位は別物

このランキングは「2034年の坪単価が高い順」です。同じ表を「増減率が大きい順」に並べ替えると、順位はかなり入れ替わります。

いちばん動くのが成瀬です。2034年の坪単価では3位なのに、上がり方では20駅中18位。予測増減率は+23.13％で、下から3番目にあたります。成瀬は町田駅へ1駅、横浜駅へ約30分という位置で、今の水準がすでに高いぶん、伸びしろのほうは小さいと読まれています。

逆の駅もあります。相模原は坪単価で7位ですが、上がり方では3位（+66.81％）。八王子は坪単価6位で上がり方4位（+50.43％）、淵野辺は坪単価10位で上がり方5位（+42.11％）です。

過去10年の実績を計算してみると、この見え方はもう一度変わります。2014年から2024年の実績で伸びがいちばん大きかったのは相模原の+121.8％で、東神奈川（+84.0％）や新横浜（+90.2％）より上でした。その相模原の予測が+66.81％なので、AIは相模原について「これまでよりペースは落ちる」と読んでいることになります。

橋本は坪単価11位・上がり方6位ですが、土地のほうは別格です。2026年の地価公示で、橋本駅350mの標準地は10年で+144.4％。横浜線20駅の駅前でこの伸び方は突出しています。

このAI予測はどこまで信用できるのか

ダイヤモンド不動産研究所は、駅ごとの個別ページで3つのシナリオを出しています。東神奈川駅は次のとおりです。

読むときに効いてくるのは、この3本の中身です。同社の注記によると、グッドは「将来の人口や地価がノーマルシナリオに比べて約1.1倍で推移した場合」、バッドは「約0.9倍で推移した場合」です。

つまり、いちばん悪いシナリオでも坪単価は+75.2％上がる形になっていて、下がる場合の数字は用意されていません。「+94.68％」は上がり幅の予測であって、当たる確率の話ではない、と読んだほうが実際に近くなります。

順位のほうは、3本ともひっくり返りません。新横浜の3シナリオはグッド651万円・ノーマル592万円・バッド533万円なので、どのシナリオで比べても東神奈川が上に来ます。

もうひとつ、比べている物件が同じではありません。同社が示している「現在の価格相場」の中身は、東神奈川が築2010年・駅5.0分・52.9m2、新横浜が築2013年・駅10.0分・49.6m2です。東神奈川のほうが駅からの距離が半分になっています。坪単価を駅どうしで比べるときは、この前提の違いが入ります。

そして予測は、次のようなもので動きます。

• 住宅ローンの金利（借りられる金額が変われば、買える価格も変わります）
• 人口と世帯数（横浜市全体の人口は2021年の377万9千人がピークで、2070年は301万3千人の見通しです）
• 再開発の計画（新しい計画が出れば見通しは変わる、と同社も書いています）
• 建築費と新築マンションの供給量
• 災害と、その後の需要の動き

なお人口については、東神奈川と新横浜の両方に追い風があります。横浜市の将来人口推計（2024年公表・2020年基準）で、2070年時点でも2020年の人口を上回るとされたのは18区のうち5区。鶴見区・神奈川区・西区・中区・港北区の5つで、東神奈川がある神奈川区と、新横浜がある港北区の両方が入っています。

上位の駅のハザードは、種類が違う

値段の話と同じくらい、住む場所として見るときに効いてくるのが浸水です。国土交通省のハザードマップポータルサイト「重ねるハザードマップ」の想定最大規模のタイルを、駅の中心と、そこから半径300mの8方位で読み取りました。

新横浜駅は、川の洪水の想定区域に入っています。駅の中心で0.5〜3m、周囲9地点のうち7地点も同じ区分でした。鶴見川と鳥山川が合流する低地にあるためです。駅の北側には、洪水を一時的にためる鶴見川多目的遊水地（新横浜公園）があります。

東神奈川駅は、川の洪水と下水の内水については想定区域の外でした。ただし別の想定が近くにあります。駅から東へ300m進むと、津波の想定最大規模で0.5〜3mの区域に入ります。高潮も駅の西へ100mの地点で0.5m未満の区域がありました。海側に近い立地なので、洪水ではなく高潮と津波のほうを見る駅、ということになります。

Googleのサジェストに「東神奈川 津波 ハザードマップ」という語が実際にあるのは、ここを気にしている人がいるからだと思います。値段のランキングだけを見て決めると、この軸が丸ごと抜け落ちます。

まとめ

• JR横浜線の2034年の中古マンション価格予測は、1位が東神奈川（坪614万円・+94.68％）、2位が新横浜（坪592万円・+86.64％）、3位が成瀬（坪275万円・+23.13％）
• 2024年時点では東神奈川のほうが新横浜より1坪1万5,657円安く、この予測は「追い抜く」という内容
• 国土交通省の実際の成約価格では、50〜70m2に限れば東神奈川はすでに新横浜の1.31倍。新横浜の全体平均は、40％を占める30m2未満の住戸に押し上げられている
• 10年で乗車人員が増えた駅は20駅中2駅（東神奈川・大口）。2026年の地価公示で駅前の上げ幅が沿線最大だったのも東神奈川の+14.3％
• 予測は3シナリオとも上がる形で、いちばん悪いシナリオでも東神奈川は+75.2％。上がり幅の予測であって、当たる確率ではない
• 浸水の想定は、新横浜が川の洪水（駅中心で0.5〜3m）、東神奈川が津波と高潮（駅の東300mで0.5〜3m）と種類が違う

出典

• ダイヤモンド不動産研究所「【AI予測】JR横浜線の10年後の中古マンション価格ランキング！」（2026年9月4日公開）
• 同「東神奈川駅（神奈川県）の中古マンション売却価格相場」（3シナリオの出典）
• 同「新横浜駅（神奈川県）の中古マンション売却価格相場」
• JR東日本「各駅の乗車人員」（2024年度・2014年度）
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（2024年第1四半期〜2026年第1四半期）
• 横浜市「東神奈川駅周辺地区」
• 横浜市「東高島駅北地区のまちづくり」
• 横浜市「新横浜駅北部地区」
• 横浜市「横浜市将来人口推計」（2024年公表）
• 国土交通省「ハザードマップポータルサイト（重ねるハザードマップ）」
• 地価公示は国土数値情報「地価公示（L01）」の令和8年（2026年）データを筆者が集計

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