長期金利3%　30年ぶりの高さ、フラット35の9月は過去最高3.460%に

ニュースの「長期金利」は、どの金利のことか

ニュースが長期金利と呼んでいるのは、新しく発行された償還期間10年の国債が、市場でいくらの利回りで売買されているかという数字です。国が借りるときの金利なので、銀行が10年・20年・35年という長い期間で貸すときの金利も、これを土台にして決まります。住宅ローンのうち全期間固定型が影響を受けるのはこのためです。

財務省は毎営業日、主要国債の流通利回りを公表しています。2026年8月の10年債は次のように動きました。

フラット35の9月金利は3.460%、8月から0.170ポイント上がった

住宅金融支援機構は9月1日、フラット35の9月適用金利を発表しました。返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下の最低金利は年3.460%です。8月は3.290%だったので、1か月で0.170ポイント上がったことになります。共同通信は、この水準を現行商品としての過去最高の更新と伝えています。

頭金を1割用意できるかどうかで0.110ポイント差がつく点は、8月から変わっていません。3,000万円の借入なら、この0.110ポイントだけで総返済に約79万円の差が出ます。

おかあさん

いいえ。フラット35で適用されるのは、申し込んだ月ではなく資金を受け取った月の金利です。引き渡しが9月にずれた人は、9月の3.460%になります。

3,000万円を35年で借りると、総返済は約123万円増える

「0.170ポイントくらい、たいして変わらないでしょう」と思う人が多いところです。月々の返済額で見ればそのとおりで、3,000万円でも3千円足らずしか動きません。総返済額に直すと、話が変わります。元利均等・全期間同じ金利が続いた場合の概算です。

比較の幅を広げると、3,000万円・35年の総返済額は金利2.0%なら約4,174万円、3.460%なら約5,178万円です。同じ家を買うのに、金利だけで1,000万円ぶんの差がつく水準になっています。

変動金利で返済中の人に、今回の3%は直接は効かない

変動金利型の基準金利は、多くの銀行が短期プライムレートに一定の上乗せをして決めています。短期プライムレートは日本銀行の政策金利に連動する短期の指標で、10年国債の利回りとは別ものです。今回のように長期金利だけが動いた日は、変動金利の基準金利は動きません。

ただし長期の金利が上がっている局面では、事業用の借入に使われる長期プライムレートも同時に上がっています。賃貸物件や店舗の借入がある人は、住宅ローンのニュースとは別に自分の契約の指標を確認してください。

私はこの0.170ポイントを「月2,928円」ではなく「総額123万円」で見ています

ここからは事実ではなく私の考えです。金利改定のニュースは月々いくら増えるかで語られることが多く、3,000万円で月2,928円と聞けば、外食を数回減らせば足りる額に思えます。ただ全期間固定は35年その金利を持ち続ける契約なので、実際に払うのは123万円です。

私は、固定金利を選ぶかどうかを月々の負担で判断すると、この局面では判断を誤りやすいと考えています。比べるなら総返済額です。そして総返済額で比べると、借入額を200万円減らすほうが、金利0.170ポイントぶんより大きく効くことがあります。金利のニュースを見て動く前に、借りる額そのものを見直す余地があるかを先に確かめるほうが確実です。

生活・仕事にどう効くか

• 毎月の返済：3,000万円・35年・元利均等なら、8月実行の120,365円に対して9月実行は123,293円。月2,928円、年35,137円の差。
• 総返済額：同じ条件で総返済額は約123万円増える。4,000万円・35年なら約164万円。
• 借入額の上限：返済負担率の審査は金利が上がるほど厳しくなるため、同じ年収で組める借入額は前月より下がる。

公式出典

• 住宅金融支援機構【フラット35】借入金利の推移・最新の金利情報（2026年9月）（2026年9月1日発表）
• 財務省 国債金利情報（主要国債流通利回り・jgbcm.csv）（2026年8月31日発表）
• NHK「長期金利 3%に上昇 約30年ぶり 日銀の早期利上げ観測など背景」（2026年9月1日発表）
• 共同通信「フラット35、金利3.46％ 9月分、過去最高更新」（2026年9月1日発表）

更新履歴

• 2026年9月1日　初版を公開