「広いマンションほど1㎡あたりは安いでしょ」とは限りません。横浜市鶴見区の直近319件では30㎡未満が70.0万円/㎡、50〜70㎡が55.2万円/㎡、70〜90㎡が52.0万円/㎡、90㎡以上が41.5万円/㎡でした。
広さだけで予算を決めると、築年の違いが抜けます。鶴見区の中古マンションを面積帯と築年帯の二つに分け、候補住戸の単価をどこから読むか整理しました。
先に結論
- ✓ 中古マンション319件の中央値は56.0万円/㎡
- ✓ 30㎡未満は70.0万円/㎡、90㎡以上は41.5万円/㎡
- ✓ 50〜70㎡は138件、70〜90㎡は77件
- ✓ 築0〜10年は110.0万円/㎡、築41年以上は34.3万円/㎡
横浜市鶴見区のマンションは広いほど安いの？
横浜市鶴見区の中古マンション成約単価。専有面積帯別の1㎡あたり中央値です。
30㎡未満は75件で70.0万円/㎡、30〜50㎡は23件で44.4万円/㎡、50〜70㎡は138件で55.2万円/㎡、70〜90㎡は77件で52.0万円/㎡、90㎡以上は6件で41.5万円/㎡です。
面積が増えるほど単価が順番に下がる形ではありません。30〜50㎡の44.4万円/㎡より、50〜70㎡の55.2万円/㎡のほうが高くなっています。広さの表だけでは、各帯に含まれる築年の違いまでは分かりません。
読者
90㎡以上が41.5万円/㎡なら、広い部屋のほうが得ですか？
おかあさん90㎡以上は6件です。件数が少なく、築年や状態もそろっていないので、単価だけで得とは決められません。
50〜70㎡が138件で最も多い
成約件数が最も多いのは50〜70㎡の138件、次が70〜90㎡の77件です。家族向けの候補を探すときに、この二つの帯は件数を確保して比較できます。
一方、90㎡以上は6件、30〜50㎡は23件です。41.5万円/㎡や44.4万円/㎡は、件数の差を残したまま読む必要があります。中央値は外れ値に強い数字ですが、6件では1件の構成が変わる影響を無視できません。
| 専有面積 | 件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 30㎡未満 | 75件 | 70.0万円/㎡ |
| 30〜50㎡ | 23件 | 44.4万円/㎡ |
| 50〜70㎡ | 138件 | 55.2万円/㎡ |
| 70〜90㎡ | 77件 | 52.0万円/㎡ |
| 90㎡以上 | 6件 | 41.5万円/㎡ |
築年帯では110.0万円から34.3万円まで開く
築0〜10年は31件で110.0万円/㎡、築11〜20年は51件で78.5万円/㎡、築21〜30年は91件で56.0万円/㎡、築31〜40年は108件で46.4万円/㎡、築41年以上は38件で34.3万円/㎡です。
鶴見区全体の中央値56.0万円/㎡は、築21〜30年の56.0万円/㎡と同じでした。ところが築0〜10年は110.0万円/㎡です。全体中央値を築浅住戸の予算に使うと、候補が見つからない側へずれます。
築年帯は2026年基準です。築21〜30年は1996〜2005年築、築31〜40年は1986〜1995年築。1982年より前の物件は元データから除外されています。
広さと築年を同時に固定してから比べる
面積帯と築年帯の表は別集計です。50〜70㎡の55.2万円/㎡が、築21〜30年の物件だけを表すわけではありません。同じように、築0〜10年の110.0万円/㎡にどの広さが何件入っているかは、この二つの表からは分かりません。
候補を比べるときは「70㎡前後で築21〜30年」のように、物件側で広さと築年を固定します。そのうえで、面積帯55.2万円/㎡または52.0万円/㎡、築年帯56.0万円/㎡を二つの目安として使います。
読者
二つの中央値を平均すれば、候補物件の単価になりますか？
おかあさん平均は作りません。面積帯と築年帯は別集計なので、候補物件そのものの価格と近隣の成約を確認します。
このエリアの相場はいくらですか？
住所を入れるだけ。横浜市鶴見区の実際の成約482件（国土交通省）から、土地・戸建て・マンションの坪単価の目安が5秒で出ます。会員登録も電話番号も要りません。
新築マンションは2件で127.5万円/㎡
同じ期間の新築マンションは2件、中央値127.5万円/㎡です。中古319件と件数が大きく違うため、127.5万円/㎡を鶴見区の新築全体へ広げて読むことはできません。
中古の築0〜10年は31件で110.0万円/㎡です。新築と築浅中古を並べるなら、新築2件と築浅中古31件という母数の違いを残します。
古い住戸は直す範囲で総額が変わる
築31〜40年は46.4万円/㎡、築41年以上は34.3万円/㎡でした。購入価格を抑えられる可能性がある一方、室内や設備をどこまで直すかは成約データに含まれていません。
築年の古い帯を候補に入れるなら、購入価格だけで新しい帯と比べず、直す費用を別枠で置きます。管理組合の修繕と住戸内のリフォームも別の費用です。
土地は町別で2.5倍
鶴見区の土地は86件で107.4万円/坪、1区画は105㎡（31.8坪）、概算3,412.5万円です。町別では矢向7件で158.7万円/坪、梶山5件で62.8万円/坪となり、データシートの比較は2.5倍です。
地価公示の住宅地38地点は94.7万円/坪で、成約107.4万円/坪との差は+13.4%です。公示と成約は母集団が違うため、+13.4%を値上がり率とは読めません。
土地は土地面積の坪、戸建ては建物の延床坪、マンションは専有面積の㎡が分母です。マンション56.0万円/㎡と土地107.4万円/坪は、そのまま比較できません。
私は件数の多い帯から候補を作ります
私は鶴見区で家族向け中古マンションを探すなら、50〜70㎡の138件と70〜90㎡の77件を軸にし、そこから築年帯を動かす見方がよいと考えています。90㎡以上の6件を最初の基準にすると、少ない成約に予算が引っぱられるからです。
最初に固定するのは「必要な広さ」、次が「許容できる築年」です。全体中央値56.0万円/㎡は、その二つを決めたあとに自分の候補が高いか低いかを見る線として使います。
購入前に確認する3つ
- 50〜70㎡か70〜90㎡か、必要な面積帯を決める
- 同じ広さの候補で築年帯をそろえる
- 古い住戸は改修費を別に取る
横浜市鶴見区の不動産相場と横浜市の学区一覧を候補住所の確認に使えます。住所でわかる不動産リスク診断も購入前の確認に使えます。
この記事の数字の出どころ
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報と地価公示
- 集計期間は2024年第4四半期から2025年第4四半期
- 中古マンション319件、新築マンション2件、土地86件
- マンションの単価は成約総額を専有面積で割った値
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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