「築年が違っても市区の相場で予算を組めるでしょ」とは限りません。川崎市川崎区で中古マンションを探すとき、一つの数字だけを見ると築年の違いを予算に入れられません。直近385件の中央値は93.3万円/㎡ですが、築0〜10年は120.0万円/㎡、築41年以上は45.3万円/㎡です。
同じ川崎区でも、築年帯を変えると見える価格帯が大きく変わります。購入価格だけでなく、古い住戸を直す費用まで含めて候補を並べるために、国土交通省の成約データを築年帯ごとに整理しました。
先に結論
- ✓ 中古マンション385件の中央値は93.3万円/㎡
- ✓ 築0〜10年は120.0万円/㎡、築41年以上は45.3万円/㎡
- ✓ 最も件数が多いのは築0〜10年の142件
- ✓ 1982年より前に建った物件は元データから除外されている
川崎市川崎区の中古マンションは築年でいくら変わる？
川崎市川崎区の中古マンション成約単価。築年帯は2026年を基準に区分しています。
表のいちばん上は築0〜10年の120.0万円/㎡で142件、次が築11〜20年の95.0万円/㎡で100件です。築21〜30年になると58.3万円/㎡で70件、築31〜40年は55.0万円/㎡で59件、築41年以上は45.3万円/㎡で14件でした。
川崎区全体の93.3万円/㎡は、築年を決める前の予算には使いにくい数字です。築11〜20年の95.0万円/㎡には近い一方、築21〜30年の58.3万円/㎡とは水準が離れています。
読者
築年が古いほど安いなら、いちばん古い帯を選べばよいですか？
おかあさん価格だけでは決められません。築41年以上は14件しかなく、1982年より前の物件は集計から外れています。修繕履歴と直す範囲を同じ表に置いて見ます。
築21〜30年と築31〜40年は価格が近い
築21〜30年は58.3万円/㎡、築31〜40年は55.0万円/㎡でした。件数も70件と59件で、どちらも1件だけで中央値が決まる規模ではありません。築年が10年進んでも、この二つの帯では成約単価が近い結果です。
ただし「価格が近いから状態も同じ」とは言えません。データシートが示しているのは成約総額を専有面積で割った単価と件数だけで、管理状態、修繕積立金、室内の改修履歴は含まれていません。
築年帯は2026年基準です。築21〜30年は1996〜2005年築、築31〜40年は1986〜1995年築を指します。1982年より前の物件は元データから除外されています。
30㎡未満が206件で全体の半分を超える
広さ別では30㎡未満が206件で118.0万円/㎡、30〜50㎡が13件で90.0万円/㎡、50〜70㎡が105件で64.6万円/㎡、70〜90㎡が53件で65.7万円/㎡、90㎡以上が8件で61.8万円/㎡です。
川崎区の385件には、30㎡未満の住戸が206件含まれます。市区全体の中央値を見るだけでは、小さな住戸の比重まで読み取れません。家族向けの広さを探す人は、50〜70㎡の105件と70〜90㎡の53件を分けて見る必要があります。
| 専有面積 | 件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 30㎡未満 | 206件 | 118.0万円/㎡ |
| 30〜50㎡ | 13件 | 90.0万円/㎡ |
| 50〜70㎡ | 105件 | 64.6万円/㎡ |
| 70〜90㎡ | 53件 | 65.7万円/㎡ |
| 90㎡以上 | 8件 | 61.8万円/㎡ |
新築マンションの中央値は140.0万円/㎡
同じ期間の新築マンションは28件で、中央値は140.0万円/㎡でした。中古の全体中央値93.3万円/㎡と並べるときは、築0〜10年の中古142件が120.0万円/㎡という数字も一緒に置くと、新築と築浅中古の位置関係が見えます。
一方、新築28件と中古385件では件数が違います。140.0万円/㎡と93.3万円/㎡だけを見て、すべての新築と中古の差だと広げないことが必要です。物件を比べるときは専有面積をそろえ、築年帯と件数も横に残します。
このエリアの相場はいくらですか？
住所を入れるだけ。川崎市川崎区の実際の成約476件（国土交通省）から、土地・戸建て・マンションの坪単価の目安が5秒で出ます。会員登録も電話番号も要りません。
古い住戸は購入価格と改修費を分けて考える
築31〜40年は55.0万円/㎡、築41年以上は45.3万円/㎡です。購入価格を抑えられる可能性がある一方、室内をどこまで直すかで総額は変わります。成約データには工事費が入っていないため、物件価格の表だけでは総額を決められません。
読者
中古の単価が分かれば、予算は決められますか？
おかあさん成約単価は入口です。候補住戸の専有面積、築年帯、管理状況、直す範囲をそろえて、物件価格とは別に工事費を置きます。
土地や戸建ての単価とは分母が違う
川崎区の土地は53件で135.5万円/坪、中古戸建ては76件で178.9万円/坪、新築戸建ては52件で187.6万円/坪です。ただし土地は土地面積の坪、戸建ては建物の延床坪、中古マンションは専有面積の㎡が分母です。
土地135.5万円/坪と中古戸建て178.9万円/坪を引いて「差が建物代」と読むことはできません。比較してよいのは、中古戸建て178.9万円/坪と新築戸建て187.6万円/坪のように分母が同じ組み合わせです。
私は築年より先に広さを固定して見ます
私は川崎区の中古マンションを比べるなら、最初に必要な専有面積を決め、その広さの中で築年帯を動かす見方がよいと考えています。30㎡未満が206件ある市場で全体中央値だけを見ると、家族向け住戸の予算から離れるからです。
築年を古くする代わりに改修費を取るのか、築浅の購入価格を取るのか。選択肢を比べる順番は「広さ→築年→直す範囲」です。
候補を内見する段階では、この順番を物件ごとのメモにも残します。広さと築年がそろった候補だけを並べれば、単価の差と直す範囲を混同せずに比較できます。
購入前に確認する3つ
- 必要な専有面積の帯を決める
- 同じ広さの中で築年帯別の成約単価を見る
- 古い住戸は物件価格と改修費を別に置く
川崎市川崎区の不動産相場では土地・戸建て・マンションの市区全体の数字を確認できます。川崎市の学区一覧と住まいの判断ツールも候補住所の確認に使えます。
この記事の数字の出どころ
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報
- 集計期間は2024年第4四半期から2025年第4四半期
- 中古マンション385件、新築マンション28件、土地53件、中古戸建て76件、新築戸建て52件
- 中古マンションの単価は成約総額を専有面積で割った値
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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