「平塚市なら、土地の坪単価はどの町でも同じ」ではありません。成約が5件以上ある町では、東八幡69.4万円/坪と北金目12.6万円/坪で5.5倍ちがいます。市全体の43.0万円/坪だけで予算を組むと、候補地を探す前から金額がずれます。
国土交通省の土地成約174件を町名で分け、件数が少なすぎる町と、市街化調整区域などが混ざる可能性のある極端な安値を切り分けました。先に見るべきなのは、順位の一番上や下ではなく、候補の町に何件の成約があるかです。
先に結論
この記事でわかること
- ✓ 平塚市の土地成約は43.0万円/坪、1区画185㎡（56.0坪）が中央値
- ✓ 成約5件以上では東八幡と北金目で5.5倍
- ✓ 市全体の概算2,405万円は、実在する1区画の価格ではない
- ✓ 地価公示46.3万円/坪との差は、値上がり・値下がりを示さない
平塚市の土地は町でどれくらい違う？
成約5件以上の町を8町抜粋。金額は土地面積1坪あたりの中央値です。
東八幡は5件で69.4万円/坪、平塚は6件で67.8万円/坪、四之宮は6件で56.2万円/坪でした。反対側では岡崎が7件で32.2万円/坪、大神が6件で29.9万円/坪、田村が6件で27.6万円/坪です。
北金目は6件で12.6万円/坪です。同じ市内でも、町名が変われば市全体の中央値43.0万円/坪から大きく離れます。「平塚市の土地相場」だけで候補を切らず、町名まで入れて見直す必要があります。
読者
価格表のいちばん下を選べば、同じ予算で広い土地を買えますか？
おかあさん安値の理由を飛ばすと判断できません。成約件数を見たあと、用途地域やハザードを住所単位で確かめます。
一番安い町を見出しにしない理由
3件以上まで広げると、錦町119.0万円/坪、桃浜町97.5万円/坪、代官町87.6万円/坪が上位に入ります。ただし錦町は3件、桃浜町と代官町は4件です。少数の取引では、1件の条件が中央値を動かします。
下位には西真土9.9万円/坪、真田4.4万円/坪、上吉沢0.5万円/坪があります。データシートは、市の中央値の4分の1未満となるこれらの町について、農地・山林・市街化調整区域が混ざっている疑いを明記しています。
西真土・真田・上吉沢を「平塚市で一番安い住宅地」とは扱いません。土地の使い道が違う取引を、住宅用地の比較に混ぜないためです。
見出しの5.5倍は、成約5件以上の東八幡と北金目を比べた数字です。3件以上の端どうしなら錦町と北金目で9.5倍ですが、記事の入口には件数の多い比較を使います。
市全体43.0万円/坪は予算の入口
平塚市の土地成約は174件で、極端な坪単価12件を除いた中央値が43.0万円/坪です。1区画の面積は185㎡（56.0坪）が中央値でした。
二つの中央値を掛けた市全体の概算は2,405万円です。ただし、坪単価の中央値と面積の中央値は別々に集計されています。2,405万円で売れた実在の1区画を指す数字ではありません。
市全体の概算で予算の桁をつかみ、候補の町が決まったら町別単価に戻る。この往復をしないと、高い町では候補が出ず、安い町では土地代を多く見積もることになります。
地価公示46.3万円/坪との差は値下がりではない
平塚市の住宅地の地価公示は46地点で、中央値46.3万円/坪です。実際の土地成約43.0万円/坪との差は-7.1%でした。
公示は住宅地の標準地、成約は実際に売れた土地です。-7.1%を「平塚市の土地が値下がりした」とは読めません。候補住所の近くに公示地点があれば水準を確かめ、町別の成約価格と並べて使います。
| 見る数字 | 中央値 | 母集団 |
|---|---|---|
| 土地成約 | 43.0万円/坪 | 実際に売れた土地174件 |
| 地価公示 | 46.3万円/坪 | 住宅地の標準地46地点 |
| 中古戸建て | 110.2万円/延床坪 | 建物の延床面積が分母 |
| 新築戸建て | 119.6万円/延床坪 | 建物の延床面積が分母 |
このエリアの相場はいくらですか？
住所を入れるだけ。平塚市の実際の成約360件（国土交通省）から、土地・戸建て・マンションの坪単価の目安が5秒で出ます。会員登録も電話番号も要りません。
土地と戸建ての坪単価は引き算できない
中古戸建ては137件で110.2万円/延床坪、新築戸建ては83件で119.6万円/延床坪です。どちらも建物の延床面積が分母なので、中古と新築は同じ単位で並べられます。
土地43.0万円/坪は土地面積が分母です。戸建ての110.2万円/延床坪から土地の43.0万円/坪を引いても、建物代にはなりません。同じ「坪単価」でも、割っている面積が違います。
中古戸建ての25%〜75%は81.9〜132.2万円/延床坪、新築戸建ては105.1〜138.8万円/延床坪でした。価格帯は重なっています。購入価格だけでなく、直す費用を別枠で並べると比較しやすくなります。
町が決まったら住所で3つ確認する
町別単価と件数だけでは、土地を買えるかまでは決まりません。最後は候補住所を入れ、学区、災害リスク、用途地域を別々に確認します。
平塚市の公式学区表は、町名だけでなく番地によって通学先が分かれる区域も載せています。市のハザードマップは洪水、内水、津波などを地図で確認でき、大規模盛土造成地も市の地図で見られます。
町別価格は「どこを候補に残すか」を決める道具で、安全性や建築可否の答えではありません。私は、安い順に並べたあとで候補住所を一つずつ地図に戻すのがよいと考えています。
平塚市の公式情報は更新されます。契約前は、学区と各ハザードマップを候補住所で開き直してください。
平塚市の学区一覧は候補住所を絞る入口に使えます。町別の成約価格は上のかんたん相場検索、災害面は住所でわかる不動産リスク診断で確認できます。
よくある質問
平塚市の土地は1坪いくらですか？
2024年4Q〜2025年4Qの成約174件では、極端な単価12件を除いた中央値が43.0万円/坪です。町別では成約5件以上でも12.6〜69.4万円/坪まで開きがあります。
一番安い町はどこですか？
価格表の最下位だけで住宅地を選べません。西真土、真田、上吉沢は農地・山林・市街化調整区域が混ざる疑いがあり、住宅地の見出し比較から外しています。
地価公示より成約価格が安いのは値下がりですか？
値下がりとは断定できません。地価公示は住宅地の標準地、成約価格は実際に売れた土地で、母集団が違います。
平塚市の土地は町名と件数をセットで見る
平塚市の市全体の中央値は43.0万円/坪です。しかし、成約5件以上の町では東八幡69.4万円/坪と北金目12.6万円/坪で5.5倍ちがいました。
市全体の数字だけで予算を決めず、町別単価、成約件数、住所条件の順に戻ります。冒頭の43.0万円/坪は答えそのものではなく、候補を比べ始めるための入口です。
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