「横須賀市の土地相場は、市内なら同じでしょ」ではありません。市全体の中央値39.7万円/坪だけで予算を組むと、候補の町によって届かなかったり余ったりします。成約が5件以上ある町では、根岸町79.3万円/坪と武13.6万円/坪で5.9倍ちがいました。
直近の土地取引は136件で、1区画の面積は170㎡（51.4坪）が中央値です。市全体の概算は2,040万円ですが、町名まで分けると同じ予算で買える広さが変わります。
先に結論
- ✓ 横須賀市の土地136件の中央値は39.7万円/坪
- ✓ 件数5件以上では根岸町79.3万円と武13.6万円で5.9倍
- ✓ 1区画の中央値は170㎡（51.4坪）、概算2,040万円
- ✓ 地価公示36.0万円/坪と成約39.7万円/坪は母集団が違う
横須賀市の土地は町でどれくらい違う？
横須賀市の土地成約単価。成約5件以上の町を中心に10町を抜粋しています。
件数5件以上に絞ると、根岸町は6件で79.3万円/坪、武は6件で13.6万円/坪です。データシートが計算した差は5.9倍でした。森崎56.2万円、三春町54.5万円、大津町49.6万円、長井43.0万円、ハイランド33.1万円、野比31.1万円と続きます。
市全体の39.7万円/坪は、19町のどこかを代表する値ではありません。町名を決める前の目安にはなりますが、候補地の予算は町別の数字で組み直す必要があります。
読者
いちばん安い町を選べば、土地代を抑えられますか？
おかあさん安さだけでは決められません。成約件数、土地の使い道、候補住所の災害リスクまで同じ順番で確かめます。
3件以上なら日の出町125.6万円と武13.6万円
成約3件以上まで広げると、日の出町4件で125.6万円/坪、衣笠栄町3件で86.0万円/坪、馬堀海岸3件で59.5万円/坪、西浦賀3件で18.2万円/坪が加わります。端どうしでは日の出町と武ですが、日の出町は4件です。
データシートは、見出しに使う倍率を件数5件以上の根岸町と武の5.9倍に指定しています。件数3件や4件の中央値は、1件の取引で動きやすいからです。町別相場を見るときは、金額の横に必ず件数を残します。
町別の中央値は成約3件以上の町だけです。件数が少ない町は1件の取引で中央値が動くため、見出しでは件数5件以上の町を比較しています。
1区画51.4坪で概算2,040万円
横須賀市の土地は136件、坪単価39.7万円、面積170㎡（51.4坪）が中央値です。二つの中央値を掛けた概算は2,040万円になります。
ただし坪単価の中央値と面積の中央値は別々に取った値です。2,040万円で成約した実在の1区画を示す数字ではありません。市全体で予算の桁をつかむための概算です。
候補地が根岸町なのか武なのかで、同じ広さに当てる単価が変わります。市全体の概算を持ったあと、町別の単価で組み直す順番にします。
地価公示36.0万円と成約39.7万円は値上がり率ではない
横須賀市の住宅地の地価公示は80地点で、中央値36.0万円/坪です。実際の土地成約39.7万円/坪との差は+10.1%でした。
公示は住宅地の標準地、成約は実際に売れた土地で、数えている対象が違います。+10.1%を土地の値上がり率とは読めません。候補住所の近くに公示地点があれば公示を参照し、予算は町別の成約を使うという役割分担になります。
| 数字 | 中央値 | 件数・地点 |
|---|---|---|
| 土地成約 | 39.7万円/坪 | 136件 |
| 地価公示（住宅地） | 36.0万円/坪 | 80地点 |
| 中古戸建て | 111.4万円/延床坪 | 200件 |
| 新築戸建て | 129.4万円/延床坪 | 102件 |
このエリアの相場はいくらですか？
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中古戸建てと新築戸建ては同じ延床坪で比べる
中古戸建ては200件で111.4万円/坪、新築戸建ては102件で129.4万円/坪です。どちらも成約総額を建物の延床坪数で割った値なので、この二つは同じ分母で比べられます。
中古戸建ての25%〜75%は88.2〜138.9万円/坪、新築戸建ては111.4〜148.6万円/坪でした。価格帯は一部で重なります。新築か中古かだけで単価が決まるのではなく、個々の物件の広さと状態が成約に反映されています。
土地39.7万円/坪は土地面積が分母で、戸建て111.4万円/坪と129.4万円/坪は建物の延床面積が分母です。土地と戸建ての単価を引いて建物代を出すことはできません。
マンションは築年帯で見る
中古マンションは187件で34.7万円/㎡です。築0〜10年は6件で62.7万円/㎡、築11〜20年は30件で47.2万円/㎡、築21〜30年は69件で38.8万円/㎡、築31〜40年は78件で27.5万円/㎡でした。
築年帯は2026年基準で、築21〜30年は1996〜2005年築、築31〜40年は1986〜1995年築です。1982年より前の物件は元データから除外されています。
読者
市全体の34.7万円/㎡を物件の広さに掛ければよいですか？
おかあさん築年帯で単価が違うため、候補の築年に近い帯を使います。築0〜10年は6件しかない点も残して読みます。
私は町名と件数を先に見ます
私は横須賀市の土地を比べるとき、坪単価の順位より先に町名と件数を見るのがよいと考えています。日の出町125.6万円は4件、根岸町79.3万円は6件です。高い順の1行目だけでは、数字の安定度が分かりません。
土地の候補を決める順番は「町別単価→件数→住所単位の条件」です。市全体の39.7万円は、その三つを見る入口として使います。
購入前に確認する3つ
- 成約5件以上の町を軸に坪単価を比べる
- 市全体の概算2,040万円を町別単価で組み直す
- 中古戸建ては購入価格と改修費を分ける
横須賀市の不動産相場と横須賀市の学区一覧を候補住所の確認に使えます。災害面は住所でわかる不動産リスク診断で確かめられます。
この記事の数字の出どころ
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報と地価公示
- 集計期間は2024年第4四半期から2025年第4四半期
- 土地136件、中古戸建て200件、新築戸建て102件、中古マンション187件
- 土地の坪単価は成約総額を土地面積の坪数で割った値
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
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