省エネ性能表示制度で不動産広告はどう変わる？新築・既存物件の実務チェック

新築住宅や賃貸物件の広告で、星や断熱性能を示す「省エネ性能ラベル」を見かける機会が増えました。2024年4月から、建築物を販売・賃貸する事業者には、省エネ性能を広告等に表示する努力義務があります。不動産会社は、自社売主・貸主か仲介かを整理し、ラベルの取得・受領・掲載・保存をつなぐ運用が必要です。

省エネ性能表示制度とは

建築物省エネ法に基づき、販売・賃貸事業者が住宅や建築物の省エネ性能を広告等に表示し、買主・借主が比較できるようにする制度です。国土交通省は、告示に従った表示が行われない場合に勧告・公表・命令を行えると案内しています。

努力義務を負う主体は「建築物の販売又は賃貸を行う事業者」です。自社分譲、自社保有賃貸、買取再販、反復継続的に賃貸する所有者、一定のサブリース事業者など、取引の立場を確認します。仲介会社は表示主体でない場合でも、売主・貸主から正しいラベルを受領し、広告媒体へ正確に伝える運用が重要です。

対象となる広告と建物

国土交通省のFAQでは、2024年4月以降に建築確認申請を行った建築物を事業として販売・賃貸する場合が努力義務の対象とされています。都市計画区域外など建築確認がない場合の扱いもあるため、個別物件は公式FAQで確認してください。

ラベルの主な確認項目

• エネルギー消費性能：省エネ基準からの削減度を星で表示
• 断熱性能：住宅の熱の逃げにくさなどを多段階で表示
• 再エネ設備：太陽光発電などの有無
• 自己評価・第三者評価：誰が性能を評価したか。BELSは第三者評価
• 建物名称：棟・住戸など評価対象を特定
• 評価日：どの時点の仕様で評価したか

目安光熱費は一定条件で算出した目安で、実際の請求額を保証するものではありません。広告文で「必ず安くなる」などと断定せず、ラベルの意味をそのまま説明します。

掲載までの社内フロー

1. 立場と対象を確認：自社が販売・賃貸事業者か、仲介会社か、新築・既存のどちらかを整理します。
2. ラベルと評価書を受領：建物名称、住戸・住棟、評価日、自己評価・第三者評価を照合します。
3. 仕様変更を確認：設備や断熱仕様の変更で性能が低下していないか確認します。
4. 媒体ごとに掲載：ポータル、物件ページ、チラシ、パンフレットへ同じラベルを使用します。
5. 根拠を保存：評価書、計算結果、図面・仕様書、受領日と掲載媒体を保存します。

新築と既存で運用を分ける

既存住宅で新築時のラベルを再利用する場合、ラベル発行後の仕様変更を確認します。性能低下の可能性があるときは、以前のラベルをそのまま使わず再評価を検討します。2024年11月開始の省エネ部位ラベルは、窓や給湯器など一定の改修部位を示すもので、建物全体の総合性能を示すラベルではありません。

よくあるミス

• 住戸ラベルと住棟ラベルを取り違える
• 仕様変更前のラベルを掲載し続ける
• 自己評価を第三者評価・BELSと誤記する
• 評価日や建物名称が違うラベルを流用する
• 目安光熱費を実際の光熱費として断定する
• ポータルだけ更新し、自社サイトやチラシが古いままになる

よくある質問

仲介会社にも表示義務がありますか？

努力義務の主体は販売・賃貸事業者です。ただし仲介広告では、売主・貸主から伝達されたラベルを正しく反映する役割があります。自社の取引上の立場を確認してください。

既存住宅は必ず表示しますか？

既存建築物も表示が推奨されていますが、表示しない場合の勧告等の対象ではありません。性能把握が難しい既存住宅では省エネ部位ラベルも検討できます。

ラベルは重要事項説明書に載せますか？

国土交通省資料では、画像として業者間図面、業者間サイト、メール等で伝達でき、重要事項説明書や契約書への記載は必須ではないとされています。

まとめ

省エネ性能表示は、ラベルを貼るだけの作業ではありません。対象判定、評価対象の照合、仕様変更確認、媒体横断の更新、根拠資料の保存を一つのフローにしましょう。既存住宅を扱う際は、ホームインスペクションの調査範囲と省エネ性能を別々に説明すると誤解を防げます。

参考資料

• 建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度（国土交通省）（確認日：2026年7月18日）
• 省エネ性能表示制度 事業者向けガイドライン概要版（国土交通省）（確認日：2026年7月18日）
• 建築物省エネ法関係FAQ（国土交通省）（確認日：2026年7月18日）