価格の低い空き家は、現地確認や権利関係の調査に手間がかかる一方、従来の仲介手数料上限では採算を取りにくいことがありました。2024年7月1日から「低廉な空家等」の売買に関する媒介報酬の特例が拡充され、物件価格800万円以下の宅地・建物では、依頼者一方から受け取れる報酬の上限が変わっています。
実務の結論
- 売買価格800万円以下の宅地・建物が対象で、使用状態は問いません。
- 依頼者一方から受け取れる上限は、媒介に要する費用を勘案して33万円（税込）までです。
- 33万円を自動的に請求できる制度ではなく、媒介契約時に上限内の額を説明し、あらかじめ合意します。
- 売買の「低廉な空家等」と、賃貸の「長期の空家等」は要件・上限が異なります。
低廉な空家等の媒介報酬特例とは
国土交通省の案内では、売買価格800万円以下の宅地・建物を「低廉な空家等」とし、2024年7月1日以降の媒介について特例を適用できるとしています。「空家等」という名称ですが、現に使用中か空室かといった使用状態は問いません。
| 確認項目 | 売買特例の内容 |
|---|---|
| 対象価格 | 物件価格800万円以下 |
| 対象物件 | 宅地・建物。使用状態は問わない |
| 依頼者一方からの上限 | 媒介に要する費用を勘案し、30万円×1.1＝33万円（税込）以内 |
| 必要な対応 | 媒介契約の締結時に、上限内の報酬額を説明して事前合意 |
通常の計算による上限が33万円より低い場合でも、特例の要件を満たし、調査・移動などの費用を勘案して合意すれば、その通常上限を超える報酬を受け取れる可能性があります。一方で、業務内容にかかわらず一律33万円とする趣旨ではありません。
価格だけでなく「事前合意」を確認する
- 取引価格を確認：売買契約の予定価格が800万円以下かを判定します。
- 業務負担を見積もる：遠隔地への移動、現地調査、権利関係や残置物の確認など、媒介に必要な業務を洗い出します。
- 通常上限と特例上限を並べる：消費税を含めた金額で社内計算表を作ります。
- 依頼者へ説明：特例を使う理由、報酬額、通常計算との差を誤解のないよう説明します。
- 媒介契約で合意：契約締結後ではなく、媒介の依頼を受ける段階で合意内容を記録します。
両手取引の場合の考え方
国土交通省の案内は、依頼者一方（売主または買主）から受領できる上限を示しています。売主・買主の双方から媒介を依頼される場合は、それぞれの媒介契約と説明・合意が必要です。双方から当然に33万円ずつ受け取れるという意味ではなく、各依頼者について業務と報酬を整理します。
賃貸の「長期の空家等」と混同しない
| 売買 | 賃貸借 | |
|---|---|---|
| 呼称 | 低廉な空家等 | 長期の空家等 |
| 主な判定 | 価格800万円以下。使用状態は問わない | 長期間使用されていない、または今後も使用見込みがない |
| 特例上限 | 依頼者一方から33万円（税込）以内 | 貸主から賃料1か月分×2.2以内。双方合計も同額以内 |
賃貸の案内では、少なくとも1年を超えるような期間にわたり居住者が不在の戸建てや区分マンションなどが例示されています。売買と同じ800万円基準で判断しないよう、社内マニュアルを分けておきましょう。
保存しておきたい実務資料
- 査定書や売出価格の根拠資料
- 現地調査、交通、写真撮影、権利調査などの業務記録
- 通常計算と特例計算を比較した社内計算表
- 報酬額と特例適用を説明した媒介契約書・確認書
- 依頼者からの質問と回答を残した対応記録
よくある質問
居住中の住宅でも価格800万円以下なら対象ですか？
国土交通省は売買特例について使用状態を問わないと案内しています。ただし、価格要件と媒介契約時の事前合意などは必要です。
仲介手数料を必ず33万円にできますか？
できません。33万円は税込上限で、媒介に要する費用を勘案し、上限内で依頼者とあらかじめ合意します。
後から調査が増えたので報酬を変更できますか？
契約内容の変更は、上限と合意手続を改めて確認する必要があります。自社だけで判断せず、所属団体や所管行政庁へ確認してください。
まとめ
低廉な空家等の特例は、価格の低い物件を扱う不動産会社の実務を支える制度です。ただし「800万円以下＝33万円」ではありません。対象判定、業務負担、通常計算との差、事前合意を一件ごとに記録しましょう。中古物件の説明材料を整える際は、ホームインスペクションで分かること・分からないことも参考になります。
参考資料
- 不動産取引に関するお知らせ・空き家等にかかる仲介手数料の特例（国土交通省）（確認日：2026年7月18日）
- 不動産業による空き家対策推進プログラム（国土交通省）（確認日：2026年7月18日）
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