引っ越し後に住民票や免許証は変えても、不動産の登記簿上の住所をそのままにしている人は少なくありません。2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名変更登記が義務になりました。
住所や氏名が変わったら、変更日から2年以内の登記が原則です。2026年4月1日より前の変更で未登記なら、2028年3月31日までが期限。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の可能性があります。無料の「スマート変更登記」も選択肢です。
誰が、いつまでに手続するのか
対象は土地・建物などの所有権の登記名義人です。個人だけでなく法人も対象です。2026年4月1日以後に住所や氏名・名称が変わった場合は、変更日から2年以内に変更登記を申請します。
| 状況 | 原則の期限 |
|---|---|
| 2026年4月1日以後に変更 | 変更日から2年以内 |
| 2026年3月31日以前に変更し未登記 | 2028年3月31日まで |
| スマート変更登記を利用 | 検索用情報を申し出て、法務局の確認・職権登記へ |
期限を過ぎたら必ず過料になるという意味ではありません。正当な理由がないのに申請を怠った場合に5万円以下の過料が科される可能性があります。気づいた時点で放置せず、登記手続案内や司法書士などへ確認しましょう。
スマート変更登記とは
個人が「検索用情報の申出」をしておくと、法務局が住基ネットで住所等の変更を確認し、本人の了解を得たうえで職権により変更登記を行う仕組みです。申出と職権登記は無料です。
法務省によると、法務局は少なくとも2年に1回、住所等の変更の有無を照会します。変更が見つかるとメールまたは書面で意思確認が届き、了解後に登記が行われます。
通常申請とスマート変更登記の使い分け
| 方法 | 向いている場面 | 注意点 |
|---|---|---|
| 自分で変更登記を申請 | 売却・融資などで早く登記を直したい | 申請書と住所移転のつながりを示す書類を準備 |
| 司法書士に依頼 | 住所の移転が複数回、氏名変更もある、書類判断が難しい | 報酬と必要書類を事前確認 |
| スマート変更登記 | 今後の住所・氏名変更に備えたい | 職権登記まで時間がかかることがある |
売買の予定があるなど速やかな変更が必要な場合は、スマート変更登記の処理を待たず、自分で申請する方法が案内されています。
まず確認する5ステップ
- 不動産の登記事項証明書や登記情報で、現在の名義・住所を確認する。
- 住民票や戸籍の附票などで、登記上住所から現住所までのつながりを確認する。
- 期限と売却予定の有無を整理する。
- 通常申請、司法書士への依頼、検索用情報の申出のどれが合うか選ぶ。
- 完了後に登記情報を確認し、共有名義なら他の所有者にも確認を促す。
注意したいケース
- 複数回引っ越している：住所の連続性を示す資料が追加で必要になる場合があります。
- 海外居住：スマート変更登記を利用できない場合があります。
- DV被害など：住所を公開しないための措置があります。法務局へ個別に確認してください。
- 売却が近い：登記住所と本人確認書類が違うと手続が滞る可能性があるため、早めに対応します。
よくある質問
住民票を移せば登記も自動で変わりますか？
通常は自動で変わりません。検索用情報を申し出てスマート変更登記が行われるか、自分で変更登記を申請する必要があります。
不動産を複数持っている場合は？
所有権の登記名義人となっている不動産が対象です。検索用情報の申出では所有不動産の情報を正確に確認してください。
どこに相談できますか？
全国の法務局の登記手続案内を利用できます。書類作成や代理申請を依頼する場合は司法書士が候補です。
まとめ
住所・氏名変更登記は2026年4月1日に義務化されました。新しい変更は2年以内、過去の未登記変更は2028年3月31日までです。登記簿を確認し、急ぐなら通常申請、今後に備えるならスマート変更登記を検討しましょう。
参考資料
- 住所等変更登記の義務化（法務省、2026年7月17日確認）
- スマート変更登記のご利用方法（法務省、2026年7月17日確認）
- 住所・名前の変更登記に関する手続のご案内（名古屋法務局、2026年7月17日確認）
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