【不動産プロの証言】迫り来る「金利上昇」の恐怖…世帯年収620万で「6000万円のマンション」を買った40代夫婦、3年後の無惨な末路

「銀行が貸してくれる額＝返せる額ではありません。ましてや今は、歴史的な低金利時代が終わった転換期。このご夫婦は、その残酷な事実に気づくのが少し遅すぎました」

そう語るのは、都内で中古マンションの売買仲介を行うベテラン不動産エージェント。近年、身の丈に合わない高額ローンを組んでしまい、数年後に手放さざるを得なくなるケースが後を絶たないと言います。

今回は、世帯年収620万円で6,000万円のマンションを購入し、金利上昇の波に飲まれてわずか3年で後悔のどん底に突き落とされた40代夫婦の事例をご紹介します。

「変動金利0.3％台なら、今の家賃と同じ支払い！」という甘い罠

都内の賃貸マンションで暮らしていたAさん夫婦。夫（42歳・会社員）の年収は400万円、妻（40歳・パートタイム）の年収は220万円で、世帯年収は620万円です。中学生と小学生の2人の子どもを抱え、日々の生活は決して余裕があるわけではありませんでした。

そんな彼らがマンション購入に踏み切ったのは3年前。超低金利の恩恵を受け、ネット銀行の変動金利は0.35％という破格の水準でした。

営業マンのシミュレーションは魅力的なものでした。
「頭金ゼロでも大丈夫です。変動金利0.35％なら、6,000万円借りても月々の返済は約15万1,000円。今お支払いのお家賃（14万円）に少し足すだけで、資産が手に入りますよ」

「低金利の今が買い時だ」——そう信じた二人は、迷わず35年のペアローンを組み、見晴らしの良い6,000万円の3LDKを購入しました。

3年後、日銀の政策転換が家計を直撃

購入から3年が経過した現在、Aさん夫婦の家計は「火の車」に陥っています。彼らを追い詰めたのは、想定外のランニングコストの増加、そして何より「金利の上昇」でした。

たかが0.5％と思うかもしれません。しかし、6,000万円という巨大な元本に対して、この上昇は致命的です。もしこの金利で再計算された場合、月々の返済額は約15.1万円から約16.5万円へと、毎月1.4万円も跳ね上がります。

恐怖の「5年ルール」が元本を食いつぶす

ここでAさん夫婦は、変動金利特有の恐ろしい罠に気づきます。日本の多くの銀行には「5年ルール」があり、金利が上がっても5年間は月々の返済額（引き落とし額）が変わりません。

「引き落とし額が変わらないなら安心じゃないか」と思うのは大間違いです。返済額の中の「利息」の割合が増え、「元本」が減らなくなるのです。

残りの約20万円で、家族4人の食費、光熱費、急増した上の子の塾代（月4万円）を賄わなければならず、家計は完全にショートしました。

「売るに売れない」40代夫婦が辿った末路

貯金を切り崩す生活に限界を感じたAさん夫婦は、ついに「マンションを売却して、身の丈にあった賃貸に引っ越そう」と決断します。そこで冒頭の不動産エージェントに査定を依頼しました。

しかし、そこで突きつけられたのは非情な現実でした。

「現在の相場を見ると、売却価格は5,300万円ほどになります。一方で、金利上昇のせいで元本の減りが遅く、住宅ローンの残債は約5,550万円も残っています。売却にかかる仲介手数料などの諸費用を合わせると、約450万円の現金を自己資金で用意していただかないと、家を手放すことすらできません」

いわゆる「オーバーローン（残債割れ）」です。毎月の赤字補填で貯金が底をついていたAさん夫婦に、450万円の現金を用意することは不可能でした。

現在、Aさん夫婦はマンションを手放すこともできず、妻がパートのシフトを無理に増やし、夫は休日に単発のアルバイトを入れることで、なんとかローンを返済する「住宅ローン奴隷」のような日々を送っています。